나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [34] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경458 (34) 사건번호의 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 엘이즈제이05 7층704호 물건은 업무시설(오피스텔)로, 감정가는 165,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2021년 7월 19일에 사용 승인되었습니다.

총 건축 면적은 2171.14㎡이며, 본건의 건물 면적은 26.57㎡(약 8.04평), 토지 면적은 6.76㎡(약 2.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건물 총 호수는 54호이며, 본건은 7층에 위치한 704호입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 주변에 재송초등학교가 있습니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 남측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권(금4,180,000,000원)으로, 이보다 후순위인 근저당권, 주택임차권(이정미, 보증금 23,000,000원), 임의경매(부산진신용협동조합) 등이 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 이정미 씨의 경우 대항력이 없으며, 주택도시보증공사 역시 대항력이 없습니다.

등기부채권 총액은 5,083,000,000원으로 상당히 높은 편입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 재송동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합 상권입니다.

오피스텔 밀집 지역이자, 주변 공동주택 단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

센텀역 인근으로 향후 교통망 개선 및 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

주변에 편의시설 및 상업시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학교: 재송초등학교가 인근에 위치하며, 센텀중학교, 재송중학교, 부산센텀여자고등학교 등이 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 동해선 센텀역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 한양스토아, GS더프레시 부산센텀점 등 마트와 상업시설이 위치해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 의료시설: 주변 지역에 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 지역 상권 내 수준의 병원 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특이하게 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 50.83억 원에 달하여, 채권자들의 추가적인 경매 신청이나 채권 행사 가능성이 존재하며, 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 물건의 특성상, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 매각 조건이나 진행 상황이 달라질 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 보고서 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 현황에는 대항력 없는 임차인들이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 점유 관계는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔로, 재송초등학교 인근에 자리하여 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역에 속합니다.

센텀역과 가까워 교통이 편리하며, 주변에 상업 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

감정가 1억 6,500만 원은 현재 시세 대비 적정 수준으로 판단되나, 실제 시세 조사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 해운대구 재송동, 센텀역 인근의 역세권 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통: 동해선 센텀역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 권리분석: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 명도 부담이 적습니다.

* 지역 개발: 주변 지역의 지속적인 개발로 인한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 엘이즈제이05 오피스텔은 2022년 5월 전세 실거래가 1.3억 원 수준이었으며, 2026년 8월 기준 유사 면적의 오피스텔 매매가가 1.2억 원에서 2.8억 원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 2025년 12월 거래된 13평형 오피스텔이 1.2억 원에 거래된 사례가 있습니다.

엘이즈제이05는 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 본건의 전용 면적은 26.57㎡(약 8.04평)입니다.

최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 특수성을 감안해야 합니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시세 대비 10~15% 이상 저렴한 가격인 1억 4,000만 원 ~ 1억 5,000만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.