나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [29] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (29)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층605호 (신주소: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 (재송동))

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제605호

건물총층수: 10층

해당층: 6층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 164,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평) - 구분건물 내 토지지분

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 토지 면적 (건물 전체 부지): 366.9㎡ (약 110.9평)

총 건물 면적 (건물 전체): 2171.14㎡ (약 657.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진입 및 출입이 용이합니다. 인근에 센텀역(동해선)이 소재하며, 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

대상 토지는 남서하향의 완경사지에 자체적으로 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지 위에 업무시설(오피스텔)인 '엘이즈제이05' 건물이 소재하여 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태등

본 건 토지는 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 일련번호 1, 2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

근저당권: 엘투케이대부주식회사 (총 4,180,000,000원, 2021-08-25) - 말소기준권리

근저당권: 엘투케이대부주식회사 (880,000,000원, 2021-08-25) - 말소

주택임차권: 이송희 (140,000,000원, 2022-03-10 전입, 2022-02-17 확정) - 말소

임의경매개시결정: 부산진신용협동조합 (4,180,000,000원, 2025-04-07) - 말소

근저당권부채권근질권설정: 부산진신용협동조합 (3,283,200,000원, 2026-03-05) - 말소

근저당권부채권근질권설정: 부산제일신용협동조합 (금액 미상, 2026-03-05) - 말소

등기부채권 총액: 5,200,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이송희)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-10

확정일자: 2022-02-17

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었습니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부상 말소기준권리인 엘투케이대부주식회사의 근저당권 설정일(2021-08-25)보다 늦은 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 임차인 이 의 경우, 보증금 1억 4천만원이 있으나 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 건물은 일반상업지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설 및 숙박시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 특성

본 건물이 속한 '엘이즈제이05'는 총 10층, 54세대로 구성된 업무시설(오피스텔)입니다. 외벽은 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일 등 고급스러운 마감재를 사용하였습니다. 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방, 승강기, 주차 설비 등 기본적인 편의시설이 완비되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

대상 물건 인근에 재송초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통 및 접근성

센텀역(동해선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망으로의 연결이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

총 채무액이 52억원을 초과하여 매우 높은 편입니다. 이는 권리분석상 말소될 사항이 많더라도, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없음을 시사합니다. 임차인의 대항력이 없다고 판단되나, 실거주 여부 및 법적 절차 진행 과정을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 오피스텔의 가치 및 임대 수익률에 영향을 받을 수 있습니다. 공실 발생 가능성 및 시세 하락 위험을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 묶여 있어 향후 건물 증축이나 재건축 시 건축 규제의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 준주거/상업지역에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 신축된 지 얼마 되지 않았으며(사용승인 2021년), 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 막대한 규모의 채무와 임차인의 권리관계 등 법적 쟁점을 면밀히 검토해야 합니다. 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 최신식 오피스텔 건물로 양호한 상품성

* 다양한 편의시설 및 초등학교 인접한 쾌적한 주거/업무 환경

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 정보에 따르면, 인근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준입니다. 감정가 1억 6천4백만원을 고려하고, 다소 높은 채무 규모와 경매 물건의 특성을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 인수 보증금을 제외한 1억 4천만원 ~ 1억 5천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.