나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [33] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (33)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 165,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지 지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 엘이즈제이05 7층703호

신 주소: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13 (재송동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 건축물 정보 (건축물표제부 요약 기반)

건물명: 엘이즈제이05

총 층수: 지하 0층, 지상 10층

해당 층수: 7층

전유 면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

총 건물 면적: 2171.14㎡ (약 656.7평)

건축구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

총 세대수: 54세대

사용승인일: 2021년 07월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 센텀역까지의 접근성은 교통상황을 보통으로 평가하는 데 긍정적인 요인입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당: 엘투케이대부주식회사 (총 4,180,000,000원 + 880,000,000원, 2021-08-25)

* 근저당부 채권 근질권 설정: 부산진신용협동조합 (3,283,200,000원), 부산제일신용협동조합 (금액 미상, 2026-03-05)

* 주택임차권: 김재용 (10,000,000원, 2023-08-02) - 대항력 없음

* 임의경매 개시결정: 부산진신용협동조합 (4,180,000,000원, 2025-04-07)

3.2. 말소기준권리 및 소멸

을1 (엘투케이대부주식회사 근저당, 2021-08-25)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 위 근저당 및 기타 부수 권리, 임차권(대항력 없는)은 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시됨)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (본명: 김재용)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2023-08-02

* 배당신고일자: 2024-09-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-08-02

* 배당신고일자: 2025-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

3.4. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 환경

엘이즈제이05는 해운대구 재송동에 위치한 업무시설(오피스텔) 건물입니다. 인근에 재송초등학교가 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 및 주거 지역의 특성을 보입니다. 숙박시설도 위치하고 있어 복합적인 상권으로 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

센텀역 인근의 교통 편의성과 해운대 지역의 지속적인 수요를 고려할 때, 업무시설(오피스텔)로서의 기본적인 임대 수요는 존재할 것으로 판단됩니다. 다만, 소형 오피스텔의 경우 공급량과 공실률 추이를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 센텀역(동해선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능. 차량 접근성 양호.

* 주변 시설: 재송초등학교 인근. 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 형성.

* 기타: 본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 부담

총 채무액이 50억원을 초과하는 고액의 채무가 설정되어 있습니다. 이는 경매 진행에 있어 물건 가치 대비 채무 비율이 매우 높음을 시사합니다.

6.2. 임대차 관계

모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 현황 및 실제 점유 관계 확인은 필수적입니다. 임대차 관계가 미상인 경우, 명도 관련 분쟁 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다. (본 건 임차인의 보증금 및 차임은 확인되었으나, 향후 공실 발생 시 신규 임차인 확보 및 임대료 책정에 대한 시장 조사 필요)

6.3. 건물 노후 및 관리 상태

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 내부 마감재 등의 상태는 별도 확인이 필요합니다. 또한, 10층 건물에 54세대가 거주하는 만큼, 공용 부분의 관리 상태 및 관리비 연체 여부 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 소형 오피스텔(전용면적 26.57㎡) 경매 물건입니다. 입지적으로 센텀역 접근성이 좋고 주변 인프라가 형성되어 있으나, 높은 채무 총액과 소형 오피스텔이라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금도 없습니다. 물건 자체의 하자가 심각하지 않다면, 감정가 이하 또는 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 취득 시 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 고액의 채무 구조는 경매 취하 또는 무잉여 폐지 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동, 센텀역 인근의 입지.

* 전용면적 26.57㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

* 감정가 165,000,000원 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 시세차익 또는 임대수익 가능성.

* 비교적 최근인 2021년 사용승인된 건물로 건물 자체의 노후도는 낮음.

9. 예상 입찰가

현재 공시된 감정가는 165,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적(26~30㎡)의 오피스텔이 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 높은 채무 총액과 경매 물건 특성상, 감정가 이하로 취득 가능성이 높습니다.

따라서, 인수 보증금이 없고 명도 부담이 적다는 점을 고려하여, 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 78% ~ 87% 수준이며, 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 다만, 이는 현 시점에서의 추정치이며, 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 추가적인 시세 조사를 반드시 병행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.