나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [21] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (21)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층503호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 164,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지 지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 5층 503호

건물 사용승인일: 2021-07-19

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, '재송초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 겸비하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 동해선 센텀역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이러한 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로접근성

물건의 남측으로는 약 25미터 폭의 포장도로에 접해 있으며, 서측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존 등기일은 2021년 8월 25일이며, 주식회사제이엘컴퍼니가 소유자로 등기되어 있습니다. 다수의 근저당권(엘투케이대부주식회사, 부산진신용협동조합, 부산제일신용협동조합) 및 근저당권부채권근질권설정 등기 등이 설정되어 있습니다. 총 등기부채권액은 5,190,000,000원(51억 9천만원)에 달합니다. 현재 부산지방법원 동부지원에서 부동산임의경매(2025타경458)가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(이하 HUG)의 임차인으로 노은아 씨가 등재되어 있습니다.

보증금: 130,000,000원

차임: 50,000원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 5일

확정일자: 2021년 9월 17일

배당신고일자: 2024년 3월 12일

임차인 노은아 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 재송동 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업시설 이용이 가능한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 인근에 센텀시티가 있어 관련 상권 이용도 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 개발 호재

해운대구 재송동 일대는 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 계획 중에 있습니다. 옛 한진CY 부지 복합개발 사업이 본격화되면서 1조 원 규모의 프로젝트 파이낸싱 계약을 통해 고급 주거단지로 조성될 예정입니다. 또한, 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성 사업도 추진 중으로, 이는 향후 지역 경제 활성화 및 일자리 창출에 기여할 것으로 기대됩니다. 이러한 개발 호재들은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 다양한 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. 재송동 및 센텀시티 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

도보 약 5분 거리에 재송초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 접근성이 좋습니다. 또한, 해운대구는 전반적으로 학군이 우수한 지역으로 평가받고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부채권 총액이 51억 9천만원에 달하는 점은 경매 진행의 주요 원인으로 보입니다. 높은 채권 총액은 낙찰 후 잠재적인 명도 저항의 가능성을 시사할 수 있으므로, 명도 절차를 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 노은아 씨는 대항력이 없으나, 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계 0원 명시)

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 대상 물건 인근에 특이할 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔입니다. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 재송초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 특히, 옛 한진CY 부지 복합개발 및 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성 등 지역의 대규모 개발 호재가 존재하여 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 51억 9천만원에 달하는 높은 채권 총액은 경매 진행의 배경이 되었으며, 낙찰 후 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 즉시 임대 수익 창출이 가능한 오피스텔입니다.

* 해운대구 재송동 지역의 개발 호재(한진CY 부지 복합개발, 센텀2지구 개발)로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 센텀시티 접근성이 양호하여 관련 인프라 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 164,000,000원입니다. 주변 유사 면적(약 8평) 오피스텔의 최근 시세는 150,000,000원에서 175,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 신축급 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 165,000,000원에서 175,000,000원 사이를 제안합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없어, 합리적인 낙찰가 산정을 통해 안정적인 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.