나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [22] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (22)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층504호

건물명: 엘이즈제이05

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 164,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

총 층수: 10층

해당 층수: 5층

호수: 504호

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 강마루 및 타일 등 마감

창호: 샷시창

사용승인일: 2021년 07월 19일

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용상태: 남서하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) [엘이즈제이05] 건부지로 이용중임.

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치함.

주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 양호함.

2.2. 교통상황

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

근저당: 엘투케이대부주식회사 (총 5,060,000,000원, 2021-08-25)

주택임차권: 장세영 (130,000,000원, 2024-01-10 등기, 2021-12-10 전입, 2021-11-23 확정)

임의경매: 부산진신용협동조합 (4,180,000,000원, 2025-04-07)

근저당부채권근질권설정: 부산진신용협동조합 (3,283,200,000원, 2026-03-05) 및 부산제일신용협동조합 (금액 미상, 2026-03-05)

등기부채권 총액: 약 5,190,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(장세영)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-10

확정일자: 2021-11-23

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액임.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 근저당, 근저당부채권근질권 등은 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 장세영은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

등기부채권 총액이 상당하나, 본 건의 감정가는 164,000,000원으로 채권 총액 대비 현저히 낮음.

4. 상권분석

4.1. 인근 시설

대상 물건은 해운대구 재송동에 위치하며, 주변에 재송초등학교, 동래세무서, 부산지방법원 동부지원 등이 인접해 있음.

또한, 차량으로 이동 가능한 거리에 센텀시티(신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스, KNN, 벡스코 등)가 있어 풍부한 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 혐오시설 유무

주변 반경 1km 이내에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 주거 및 업무 복합지역으로 생활 환경은 비교적 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 재송시장, 각종 병의원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

차량 10분 이내 거리에 대형 쇼핑몰 및 문화시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

재송초등학교가 인근에 위치하며, 도보 통학이 가능함.

그 외 인근에 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 무난함.

5.3. 교통 및 접근성

동해선 센텀역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

남해고속도로, 동해고속도로 접근성이 좋아 광역 이동도 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임대 관계가 미상으로 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있음. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

6.2. 채무 관련

등기부상 채무 총액이 물건 가치 대비 높은 수준으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 여부에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 기타

해당 건물이 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어 주거용 오피스텔과 비교 시 임대 수익률이나 환금성에 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 164,000,000원이나, 등기부상 채무 총액이 상당하여 경매 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 및 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시세와 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 해운대구 재송동에 위치하여 센텀생활권의 인프라 이용이 편리함.

* 교통: 동해선 센텀역 및 주요 도로망 접근성이 우수함.

* 권리관계: 임차인 대항력 없음으로 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 적음.

* 개발 호재: 주변 재개발 및 도시 정비 사업 추진 시 추가적인 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 164,000,000원입니다.

인근 유사 오피스텔의 매매 시세 및 최근 거래 사례를 분석한 결과, 해당 면적(26.57㎡)의 일반적인 시세는 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 사이로 형성되어 있습니다.

물건의 정확한 상태, 향후 명도 가능성, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

다만, 현재 제공된 정보와 일반적인 시세를 바탕으로 할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격 에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 수준을 기준으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.