나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [23] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 매각물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (23)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층505호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 164,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

총 면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05] 건부지로 이용 중.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역.

1.3. 건물 정보

총 면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 505호.

총 호수: 54개호

주요 설비: 위생 및 급ㆍ배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기, 주차 설비.

건축물대장에 따르면 해당 건물은 2021년 7월 19일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

건물까지 차량 진·출입이 용이합니다.

인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 8월 25일 설정된 엘투케이대부주식회사의 근저당 (4,180,000,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 근질권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 5,195,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김준혁)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 10일

확정일자: 2021년 8월 24일

배당신고일자: 2023년 9월 14일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

본 물건은 복수의 채권으로 인해 경매가 진행되었으나, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리 및 임차권은 소멸됩니다.

낙찰자는 아무런 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

해당 물건이 위치한 재송동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔, 근린생활시설, 주거용 건물들이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 업무시설(오피스텔)로서의 가치

엘이즈제이05는 소형 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 사업체에 적합한 면적(전용 8.04평)을 제공합니다.

센텀역 인근이라는 지리적 이점으로 인해 직장인 수요 확보에 유리할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

차량 이동 시 센텀시티 및 해운대 신시가지의 다양한 쇼핑, 문화, 의료 시설 이용이 편리합니다.

엘이즈제이05 오피스텔의 최근 전세가가 13평 기준 1억 원 수준으로 확인되었습니다.

5.2. 교육 시설

'재송초등학교'가 도보 가능 거리에 위치하고 있어 교육 환경을 고려하는 수요층에게 긍정적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 총 채무 규모

총 채권액이 50억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 가능성이 높았음을 시사합니다.

다만, 이는 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.2. 명도 관련

등기부상 임차인(김준혁)은 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

실제 점유 관계 및 협상 과정에 따라 명도 소요 기간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 및 주변 환경

2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 10층 건물의 장기적인 유지 보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.

검색 결과, 재송동 일대에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 사업이나 과거 폐기물 처리와 관련된 지역 이슈가 있었던 점은 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔로, 센텀역 인근 역세권에 자리하고 있습니다.

비교적 최근 건축된 건물이며, 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

권리관계가 복잡했으나 매각으로 모두 소멸되어 깨끗한 권리를 취득하게 되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

입지, 건물 상태, 권리관계 측면에서 비교적 양호한 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 센텀역(동해선) 이용 편리.

최신 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축.

안정적 권리: 매각으로 모든 권리 소멸.

낮은 명도 부담: 대항력 없는 임차인.

생활 인프라 접근성: 해운대 및 센텀시티 인프라 활용 용이.

9. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 26.57㎡ (약 8.04평)의 오피스텔입니다.

제공된 감정가는 164,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 조사한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔은 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 선에서 거래되고 있음을 확인했습니다.

현 시세 대비 감정가가 약 10~15% 가량 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

안정적인 낙찰과 시세 차익을 고려하여, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준인 172,200,000원 ~ 188,600,000원을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

상세 현장 조사, 권리 분석 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.