나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [31] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (31)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 엘이즈제이05, 7층 701호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 규모: 10층 건물 중 7층, 전용면적 29.44㎡ (약 8.9평)

토지 지분: 7.49㎡ (약 2.26평)

감정가: 183,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

준공일: 2021년 7월 19일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 동해선 센텀역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 물건명세서상 인수되는 부담이 될 만한 권리 사항은 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 현재 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 근린생활시설 등이 주변에 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

교통 연계성: 동해선 센텀역이 인근에 위치하여 센텀시티의 주요 상업 및 업무지구 접근성이 양호합니다.

개발 잠재력: 재송동 지역은 해운대와 센텀시티를 잇는 배후 지역으로서, 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화가 기대되는 곳입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 재송초등학교가 물건지 인근에 위치하고 있습니다.

편의 시설: 주변에 분포한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: (검색 결과) 인근에 다양한 규모의 병원 및 편의시설이 자리하고 있어 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 해당하는 시설은 주변에서 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 용도: 업무시설(오피스텔)로 등기되어 있어, 주거용으로 전입 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 실제 이용 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대차 관계: 현재 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 금전적 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔로, 센텀역 인근의 교통 및 입지 이점을 가지고 있습니다. 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리상 인수되는 특별한 부담은 없어 보이는 점이 장점입니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 해운대와 센텀시티 접근성이 우수한 재송동에 위치.

* 교통: 동해선 센텀역 및 대중교통 이용 편리.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 상품성 우수.

* 권리 하자 없음: 인수 부담 없이 깔끔한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

1.8. 1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 183,000,000원입니다.

부산 해운대구 재송동 지역의 유사 오피스텔(전용면적 25-30㎡)의 최근 실거래가 및 매물 호가를 종합적으로 분석한 결과, 평균 시세는 약 175,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가가 현재 시장 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.8. 2. 면적 정보

전용면적: 29.44㎡ (약 8.9평)

토지 지분: 7.49㎡ (약 2.26평)

참고: 공급면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 3. 예상 입찰가 산정

본 건은 권리상 인수되는 부담이 없으며, 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 경매 전략적으로 접근이 가능합니다.

감정가(183,000,000원)와 현재 시세(약 175,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 낙찰가율 80-90% 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 예상 입찰가로 약 140,000,000원에서 158,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 최적 입찰가 산정을 위해서는 해당 건물의 최신 실거래가, 인근 유사 물건의 낙찰가, 그리고 현재 경매 시장 상황을 추가로 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.