나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [30] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (30)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

작성일: 2026-06-10

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층 606호 (신주소: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13)

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지 면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

토지 지분: 6.165509851653038㎡ (약 1.86평)

건물 면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

건물 지분: 24.23㎡ (약 7.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제606호

건물 총 호수: 54개 호

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 149,000,000원

매각 조건: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 용이합니다.

인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

근저당: 엘투케이대부주식회사 (2021-08-25, 총 4,180,000,000원 + 880,000,000원)

근저당부채권근질권설정: 부산진신용협동조합 (2026-03-05, 3,283,200,000원)

근저당부채권근질권설정: 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

주택임차권: 김 (2024-12-18 등기, 20,000,000원)

임의경매개시결정: 부산진신용협동조합 (2025-04-07)

등기부채권 총액: 5,080,000,000원 (표시된 금액 기준)

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (김 ).

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

전입/확정일자: 2024-06-19

배당신고일자: 2024-12-18

대항력: 없음

비고: 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 변제받거나 소멸될 권리입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리관계 요약

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (임의경매로 인한 소멸 원칙 적용)

4. 상권분석

4.1. 대상 건물 및 지역 특성

엘이즈제이05 건물은 재송동의 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔과 근린생활시설 등이 복합된 건물입니다.

주변은 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 직장인 및 거주자 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상업 시설 및 잠재적 경쟁력

인근에 센텀시티가 있어 배후 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

동해선 센텀역의 접근성은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

다만, 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있어 경쟁 또한 치열할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 대형 쇼핑몰(센텀시티) 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

재송초등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 기타 생활 편의

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 하자

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하여 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (기준 높이 60m, 최고 높이 85m)

6.2. 주변 혐오시설 유무

주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 변동 등이 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 내 다수의 오피스텔로 인한 공급 과잉 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 건은 부산 해운대구 재송동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

감정가는 1억 4,900만원이며, 최근 시세는 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 수준으로 파악됩니다.

등기부상 채무 총액이 매우 높아 권리분석 상으로는 복잡성을 내포하고 있으나, 경매 절차상 소멸되는 권리가 대부분으로 예상됩니다.

7.2. 매각 결정 시 고려사항

소액으로 투자 가능한 물건이나, 높은 총 채무액으로 인해 입찰 경쟁률이 높지 않을 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

해운대구 재송동 역세권 오피스텔로 입지 우수.

전용면적 24.23㎡ (약 7.33평)의 소형 평형으로 투자 부담 적음.

대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 기대.

최근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

8.2. 단점 (potential risks to mitigate)

매우 높은 총 채무액으로 인한 잠재적 경매 무산 가능성 또는 권리관계 복잡성.

인근 오피스텔 및 상가 공급으로 인한 공실 위험 및 임대 수익률 하락 가능성.

세금, 관리비 등 기타 부대 비용 고려 필요.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 149,000,000원이며, 최근 시세는 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 범위로 파악됩니다.

임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 이를 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 시장 상황과 물건의 장단점을 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가로 130,000,000원 선을 제안합니다.

이는 시세 대비 약 15% 내외의 할인율을 적용한 가격으로, 향후 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.