나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [26] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (26)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층602호

건물용도: 업무시설(오피스텔)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

총 건물 연면적: 2171.14㎡

건축면적: 290.39㎡

건폐율: 79.15%

용적률: 577.25%

호별 집합건물 개요: 총 10층 건물 중 6층 602호

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

근저당: 엘투케이대부주식회사 (총 5,060,000,000원, 2021-08-25)

근저당부채권근질권: 부산진신용협동조합 (3,283,200,000원, 2026-03-05), 부산제일신용협동조합 (금액 미기재, 2026-03-05)

주택임차권: 김다솜 (60,000,000원, 2022-07-05 전입, 2021-11-24 확정)

임의경매개시결정: 부산진신용협동조합 (2025-04-07, 사건번호 2025타경458)

3.2. 채권액 총액 및 인수 여부

등기부상 채권 총액은 약 5,120,000,000원 규모입니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 분석

주택임차인 김다솜은 보증금 60,000,000원, 월세 370,000원으로 전입일자(2022-07-05)가 확정일자(2021-11-24)보다 늦고, 배당신고일자(2024-02-14)가 있으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 본 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

해운대구 재송동은 신흥 주거 및 상업 지역으로 발달하고 있으며, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 센텀역 인근으로 업무 및 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 생활 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 기본적인 근린생활시설 이용이 용이하며, 센텀역을 통한 쇼핑몰 및 문화시설 접근성도 양호합니다. 재송초등학교가 인접해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공동담보 물건

해당 물건은 공동담보로 설정되어 있으며, 이에 따라 본 건 외 다른 담보물에 대한 경매 진행이나 결과가 본 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 과다 채무 총액

등기부상 채권 총액이 상당하며, 이는 잠재적 투자 위험으로 고려될 수 있습니다.

5.3. 기타 유의사항

물건명세서 상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 임차인 정보가 확인되었습니다. 다만, 추가적인 임대차 관계 유무에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔로, 센텀역 역세권에 자리하여 교통 및 입지 조건이 우수한 편입니다. 전용면적 약 8.04평의 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능성이 있습니다. 하지만 공동담보 물건이며 등기부상 채무 총액이 매우 높은 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동해선 센텀역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동성이 뛰어납니다.

* 지역 개발 잠재력: 해운대구 재송동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업자에게 적합한 전용면적으로 수요층 확보가 용이할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 현황 (제한적 분석)

제공된 자료만으로는 해당 건물의 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 외부 지도 및 검색 사이트 조사 결과, 인근에 혐오시설은 식별되지 않았습니다. 일반적인 시세 분석 시, 해당 오피스텔은 2021년 사용 승인된 신축급 건물이며, 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상의 거래가 이루어질 수 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

제반 권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 없으나 공동담보 및 높은 채무 총액 등의 리스크를 고려하여, 감정가 164,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 보수적으로는 감정가의 80~90% 수준, 즉 약 131,200,000원에서 147,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로, 본 건의 최적 입찰가는 약 145,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.