나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [28] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (28)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층604호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 엘이즈제이05

총 층수: 10층

해당 층: 6층

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 07월 19일

건물 총 호수: 54호

1.3. 면적 및 금액

감정가: 164,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.05평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 남서하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05] 건부지로 이용 중입니다.

물건의 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다. (본 건의 경우, 일반적으로 임의경매는 말소기준 권리 이하 권리들은 소멸됩니다.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

주의사항: 임대차 관계가 미상으로, 향후 명도 진행 시 또는 권리 신고가 없을 경우 예상치 못한 채무가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

업무시설(오피스텔)임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

재송동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있으며, 최근 몇 년간 재송동 일대의 신축 오피스텔 공급이 있었습니다.

대상 물건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향 (해운대구 재송동 일대)

최근 몇 년간 해운대구 재송동 일대 오피스텔 매매 가격은 상승세를 보였으며, 특히 센텀역 인근의 역세권 오피스텔에 대한 수요가 꾸준합니다.

해당 지역의 오피스텔은 주로 20평대 초중반의 소형 면적이 주를 이루며, 매매가 범위는 약 8천만원대부터 2억원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

월세 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 30만원~60만원 수준이 일반적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

대상 물건 남서측 인근에 재송초등학교가 위치하고 있습니다.

주변으로 재송중학교, 재송여자중학교, 센텀중학교, 센텀고등학교 등이 소재합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 센텀역(동해선) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 홈플러스익스프레스, 한양스토아 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

경찰서 인근 지역은 치안이 양호하다는 의견이 있으나, 술집 등 유흥시설이 있어 소음 문제가 발생할 수 있다는 의견도 있습니다.

전반적으로 조용하고 살기 좋은 동네라는 의견과 함께, 일부 지역은 오피스텔촌으로 형성되어 있다는 의견이 공존합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 '미상'으로 파악되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 거주 중인 임차인이 존재하거나 보증금/차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 업무시설(오피스텔) 용도

본 물건은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어, 주거용으로 사용할 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 관련 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 주택 임대사업자 등록이 제한될 수 있습니다.

6.3. 주차 문제

일부 리뷰에 따르면 타워 주차장의 공간 부족 및 주차 자리 확보의 어려움이 있다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔 경매 물건입니다. 본 물건은 2021년 4월에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 26.57㎡ (약 8.04평)의 소형 오피스텔입니다. 재송초등학교와 센텀역(동해선)이 인접하여 입지 조건은 양호한 편이며, 주변 편의시설 이용도 편리합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며 감정가는 1억 6천 4백만원입니다.

단, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인으로 반드시 확인 및 대비가 필요합니다. 또한, 업무시설 용도에 따른 세금 문제 및 주차 관련 불편 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공)으로 즉시 임대 또는 사용 가능한 상태.

* 해운대구 재송동, 센텀역 인근의 역세권 입지로 향후 시세 상승 기대 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보 용이.

* 일반상업지역에 위치하여 다양한 상업 활동 가능성.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본 물건의 감정가는 1억 6천 4백만원입니다.

실거래가 및 시세 분석 결과, 부산 해운대구 재송동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세는 다음과 같습니다.

* 엘이즈제이05 건물 내 20평대 오피스텔의 최근 실거래가는 확인되지 않았습니다.

* 주변 유사 오피스텔(센텀콜로세오, 센텀센트레빌플래비뉴 등)의 경우, 20평대(전용 약 27~35㎡) 오피스텔의 매매가가 약 1억 9천만원 ~ 2억 8천만원 선에서 거래된 사례가 있습니다.

* 2021년 사용승인된 본 물건은 비교적 신축임을 감안할 때, 시세는 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원 사이로 추정됩니다.

위 시세 분석을 바탕으로, 권리 관계의 불확실성(임대차 미상) 및 명도 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 예상 입찰가 범위: 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원

시세 대비 낙찰가를 결정하고, 실제 현장 조사와 임장 활동을 통해 명도 가능성 및 권리 관계를 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.