나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [27] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (27)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 엘이즈제이05 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.05평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 연면적: 2,171.14㎡ (약 657.02평)

건축면적: 290.39㎡ (약 87.82평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 건축물 정보

건물명: 엘이즈제이05

총 층수: 10층

해당 층수: 6층

총 호수: 54호

준공일: 2021년 07월 19일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, '재송초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 전체적인 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 센텀역까지 도보로 약 8분 거리입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로

본 건물의 남측으로는 노폭 약 25미터의 도로, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 02월 05일

* 확정일자: 2024년 01월 16일

* 배당신고일자: 2025년 06월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건이 위치한 재송동은 해운대구의 핵심 지역인 센텀시티와 인접하여 풍부한 상업 및 업무 인프라를 공유할 수 있는 지역입니다. 특히 센텀역 인근은 동해선, 지하철 2호선 접근성이 뛰어나 유동인구가 많으며, 이는 오피스텔의 임대 수요로 이어질 수 있는 긍정적인 요인입니다. 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 시세 및 동향

엘이즈제이05 오피스텔은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 약 8평(26.57㎡)의 소형 평형입니다. 최근 유사한 오피스텔의 시세는 다음과 같습니다.

* 엘이즈제이05 오피스텔의 13평형의 전세가가 1억원 수준으로 파악됩니다.

* 주변 오피스텔의 경우, 2022년 11평형이 1.2억원대 실거래가가 있었습니다.

* 전반적으로 재송동 지역의 오피스텔은 센텀 지역의 편의시설 접근성으로 인해 꾸준한 수요를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

* 교육: 재송초등학교가 인근에 위치하며, 재송중학교, 센텀고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 센텀역(동해선), 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 기타: 주거, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임차인 박 의 경우 대항력이 없으므로, 경매 낙찰 시 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 보입니다. 그러나 임대 관계가 미상인 다른 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 건축물 관련 제한

해당 토지는 가로구역별 최고 높이 제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주차 문제

해당 건물에 거주한 경험자 중 주차 공간 부족에 대한 언급이 있어, 주차 문제는 잠재적인 불편함으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 반경 내 특별히 언급되거나 검색되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

엘이즈제이05 오피스텔은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물로, 센텀 생활권과의 인접성 및 편리한 교통망을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업자에게 적합하며, 일반상업지역에 위치하여 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 명확한 점도 투자 포인트입니다. 다만, 개별 물건의 정확한 시세 파악과 함께 주차 공간 부족 문제는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 깔끔한 상태 유지

* 센텀 생활권 인접 및 편리한 교통 환경 (센텀역 도보 8분)

* 일반상업지역 위치로 임대 수요 안정성 기대

* 임차인 대항력 없어 권리 분석 용이

9. 예상 입찰가

감정가 164,000,000원을 기준으로, 현재 유사 오피스텔의 시세, 건물의 상태, 주변 개발 호재 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 엘이즈제이05 오피스텔의 13평형 전세가가 1억원 수준이며, 유사 평형의 과거 실거래가는 1.2억원대에 형성되었습니다.

* 본 물건의 전용면적은 약 8평(26.57㎡)으로, 이를 감안하여 시세 추정 시 권리관계가 명확한 점과 신축임을 고려하여 감정가 대비 100~120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 유사 거래 사례를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 164,000,000원에서 196,800,000원 사이에서 결정될 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 건물의 현장 조사, 최신 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.