나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [10] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (10)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 162,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 업무시설(오피스텔)임

건축물 현황

건물명: 엘이즈제이05

총 층수: 10층

해당 층: 3층

호수: 304호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2021년 7월 19일

연면적: 2171.14㎡ (약 656.77평)

대지면적: 366.9㎡ (약 111.00평)

건축면적: 290.39㎡ (약 87.87평)

건폐율: 79.15%

용적률: 577.25%

주요 설비: 위생 및 급·배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기, 주차 설비

토지 이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)

1.1. 입지조건

물건 기본 정보: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5번지 소재 엘이즈제이05 오피스텔 3층 304호.

주위 환경:

* '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 대상 건물까지 차량의 진·출입이 용이합니다.

* 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태:

* 본건 남측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 2021년 8월 25일 엘투케이대부주식회사 근저당권 (채권액 금4,180,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

경매 신청 채권자:

* 부산진신용협동조합 (2025타경458)

총 등기부채권액:

* 약 5,190,000,000원 (각종 근저당 및 근질권 설정액 포함)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박진호)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 1월 14일

* 확정일자: 2022년 1월 14일

* 대항력: 없음

* 임차인 박 는 대항력이 없으며, 보증금 130,000,000원에 대한 배당을 신고하였습니다.

인수 보증금 합계:

* 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 부산 해운대구 재송동은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

* 인근에 재송초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 종류의 주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 동해선 센텀역이 인접해 있어 동부산권 및 해운대 도심과의 접근성이 우수하며, 관련 상업 및 업무 지구와의 연계성이 좋습니다.

* 주변에 숙박시설도 일부 혼재되어 있어, 상권의 특성을 고려한 업종별 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통:

* 동해선 센텀역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

교육:

* 단지 인근에 재송초등학교가 있어 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설:

* 주변에 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있으며, 센텀시티 상권까지 접근이 용이하여 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무 부담: 말소기준권리 외 다수의 채권이 설정되어 있어 총 채무액이 5,190,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 물건과 공동으로 담보 제공된 것으로 추정되며, 이는 경매 진행 및 낙찰 후 잔여 채무 인수 여부 등 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 업무시설(오피스텔)의 특성: 주거용 오피스텔과 달리 업무시설로 분류되어 있어, 임대 시 공실 위험이나 세제 혜택 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인지 여부 및 구체적인 임대 조건이 불명확하여, 낙찰 후 명도 및 임대 수익 확보 계획 수립 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 일반상업지역이지만 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 전용 면적 26.57㎡의 소형으로 1인 가구 임대 수요 또는 소규모 사업체 운영에 적합할 수 있습니다.

* 하지만 50억 원이 넘는 높은 총 채무액과 공동담보 물건으로서의 복잡성, 임대 현황 미확인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

* 성공적으로 낙찰받을 경우, 우수한 입지 조건을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있으나, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 동해선 센텀역이 인접해 있어 도심 및 광역 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 생활 편의성: 재송초등학교, 다양한 근린생활시설, 센텀시티 상권 접근이 용이하여 생활이 편리합니다.

* 소형 면적 투자 매력: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 오피스텔에 대한 투자 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 업무/상업 복합 지역: 주변 상권의 발달 가능성이 있어 장기적으로 임대 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 162,000,000원입니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 부산 해운대구 재송동 일대의 유사 오피스텔(동일 건물 또는 유사 규모, 연식)의 현재 시세, 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가 등을 종합적으로 분석하는 과정이 필수적입니다.

* 이러한 시세 분석은 외부 부동산 정보 사이트 및 지도 서비스를 활용하여 해당 지역의 실시간 시장 동향을 파악함으로써 이루어져야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 현 시세 기준의 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.