나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [18] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (18)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층 406호

건물 명칭: 엘이즈제이05

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 406호

사용 승인일: 2021년 07월 19일

1.3. 면적 정보

토지 면적 (지분): 6.17㎡ (약 1.87평)

건물 면적 (전용): 24.23㎡ (약 7.33평)

건물 전체 면적: 2171.14㎡ (약 656.81평)

토지 전체 면적: 366.9㎡ (약 110.99평)

1.4. 감정가 및 채권 현황

감정가: 148,000,000원

채권자: 부OOOOOOOO

총 등기부채권 총액: 5,190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 상가 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 진출입이 가능합니다.

인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 주식회사제이엘컴퍼니 (보존 등기, 2021-08-25)

근저당: 엘투케이대부주식회사 (2021-08-25) 총 5,060,000,000원 (2건)

주택임차권: 정희수 (2024-01-15 등기, 전입 2022-01-07, 확정 2021-12-22)

임의경매개시결정: 부산진신용협동조합 (2025-04-07) 4,180,000,000원

근저당부채권근질권설정: 부산진신용협동조합, 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-07

확정일자: 2021-12-22

배당신고일자: 2024-01-15

대항력: 없음

비고: 임차인 보증금 1억 3천만원, 차임 0원의 조건으로 계약되었으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (지상권 등 별도 등기된 권리 없음)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

건물은 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있으며, 주변은 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역입니다.

센텀역 인근으로 유동 인구 및 접근성이 양호한 편에 속합니다.

4.2. 경쟁 환경

인근에 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 존재하여 경쟁 환경이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 재송초등학교, 버스정류장, 센텀역 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변 상가 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

센텀시티 등 대규모 상업 및 문화 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동 담보 물건

본 물건은 공동 담보로 진행되어, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 전체적인 경매 진행 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 과다한 채무 총액

등기부채권 총액이 51억 9천만원에 달하여, 감정가 대비 채무 부담이 매우 높은 상황입니다. 이는 재매각 또는 유찰 가능성을 높이는 요인입니다.

6.3. 임차인 특이사항

임차인의 보증금 1억 3천만원, 차임 0원의 조건은 일반적인 임대차 계약과 상이하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없어 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

6.4. 혐오 시설

일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 주변은 주로 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어, 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 센텀 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

하지만 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 공동 담보 물건이라는 점에서 리스크가 상당합니다.

임차인의 보증금 및 차임 조건은 특이사항이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

해운대구의 중심 상권 중 하나인 센텀 인근에 위치하여, 향후 지속적인 개발 가능성과 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 저가 매수 기회

매우 높은 채무 총액으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

장기적인 안목에서 시세 상승 시 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 동일 면적(24.23㎡)의 오피스텔 시세는 130,000,000원에서 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

본 물건의 감정가 148,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 0원입니다.

과도한 채무 총액과 공동 담보라는 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 리스크를 고려한 적정 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

추천 입찰가: 140,000,000원 (안정적인 투자를 위한 시세 반영 및 잠재적 리스크 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.