나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [20] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (20)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층502호

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 감정가: 164,000,000원

* 건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

* 토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 대상 건물까지 차량으로 진출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 502호임.

* 외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감.

* 바닥: 강마루 및 타일 등 마감.

* 창호: 샷시 창호임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 설치되어 있음.

1.3. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용 상태: 남서하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05] 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당함.

1.4. 공부와의 차이 및 기타

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상임.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 25일자 엘투케이대부주식회사의 근저당권 (등기구분: 을1)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (노 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 30,000원

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 2021-09-08

* 배당신고일자: 2023-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3. 상권 분석

* 주변 상권: 부산광역시 해운대구 재송동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 부산의 핵심 상권 중 하나인 센텀시티와 인접하여 다양한 편의시설 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

* 업종 분포: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 소규모 사업체 운영이나 임대 수익 창출에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 개발 잠재력: 센텀역을 중심으로 한 교통망 확충 및 지역 개발 계획 등으로 인해 향후 상권의 가치 상승이 기대됩니다.

4. 생활 정보

* 편의시설: 인근에 재송초등학교가 위치하며, 다수의 근린생활시설 이용이 편리합니다. 또한, 차량 이동 시 센텀시티의 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관 등 다양한 문화 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 재송초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 동해선 센텀역 및 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 대상 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 과다 채무: 등기부상 채무 총액이 약 51억 9천만원으로 매우 높아, 경매 진행 및 낙찰 후 권리 관계에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 물건으로, 관련 부채의 우선순위나 기타 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황이나 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 해운대구 재송동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 비교적 최근 준공된 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 하지만, 과도한 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점에서 경매 과정에서의 변수 발생 가능성과 신중한 권리 분석이 요구됩니다.

* 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 참고해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 센텀 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 26.57㎡의 실용적인 면적으로 1인 가구 실수요자나 임대 수익 목적 투자자에게 적합합니다.

* 미래 가치: 해운대구 재송동 일대의 지속적인 개발 및 부산 신흥 주거/상업 중심지로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 164,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 시세 분석: 유사 면적(26.57㎡)의 오피스텔이 부산 해운대구 재송동 일대에서 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 수준에서 매매되는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가(1억 6천 4백만원)는 현재 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

* 예상 입찰가: 본 건은 채무 총액이 매우 높고 공동담보 물건이라는 점을 고려할 때, 치열한 경쟁이 예상되지 않는다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 보수적인 관점에서 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 입찰 경쟁률 및 현장 조사를 통해 파악된 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.