나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [19] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (19)

2. 2.

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 5층501호

2. 3.

건물명: 엘이즈제이05

2. 4.

용도: 업무시설(오피스텔)

2. 5.

감정가: 182,000,000원

2. 6.

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

2. 7.

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

2. 8.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 9.

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경: 대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 재송초등학교 남서측 인근에 소재합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 2.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

2. 1.

소유권: 본 건은 (주)제이엘컴퍼니에서 소유권 보존 등기를 하였습니다.

2. 2.

말소기준권리: 을1-2 (2021-08-25 접수, 엘투케이대부주식회사 근저당권) 입니다.

2. 3.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (2021-08-25 접수, 엘투케이대부주식회사 근저당권)

* 을1-2 (2021-08-25 접수, 엘투케이대부주식회사 근저당권)

* 을2 (2023-12-29 접수, 이현영 주택임차권)

* 갑3 (2025-04-07 접수, 부산진신용협동조합 임의경매)

* 을1-2 (2026-03-05 접수, 부산진신용협동조합 근저당권부채권근질권설정)

* 을1-4 (2026-03-05 접수, 부산제일신용협동조합 근저당권부채권근질권설정)

2. 4.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음.

2. 5.

인수되는 권리: 인수 보증금은 0원입니다.

2. 6.

임차인 현황:

* 임차인: 이현영 (주택도시보증공사)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 2021-09-08

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

2. 7.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: (주)제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당권: 엘투케이대부주식회사 (2021-08-25, 총 4,180,000,000원)

* 주택임차권: 이현영 (2023-12-29, 140,000,000원)

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (2025-04-07, 4,180,000,000원)

* 근저당권부채권근질권설정: 부산진신용협동조합, 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

* 등기부채권 총액: 5,200,000,000원

1.3. 상권분석

2.

상권분석

2. 1.

건물 용도: 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

2. 2.

주변 상권: 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상권이 활성화되어 있는 편입니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

2. 1.

교육시설: 재송초등학교, 재송중학교, 센텀고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

2. 2.

교통시설: 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 3.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2. 4.

혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

2. 1.

임대차 관계: 임대차 관계는 미상이나, 등기부상 주택임차권이 존재하나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. (이현영, 보증금 140,000,000원, 대항력 없음)

2. 2.

관리비 체납: 경매 물건의 경우, 낙찰자가 미납된 관리비(공용부분)를 인수해야 할 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

2. 3.

시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따라 시세가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

2. 1.

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)에 속합니다. 재송초등학교 인근에 위치하며 센텀역 접근성이 좋아 입지 조건은 우수한 편입니다.

2. 2.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

2. 3.

다만, 경매 물건의 특성상 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

2. 1.

신축급 오피스텔: 2021년 사용승인된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

2. 2.

역세권 입지: 센텀역(동해선) 이용이 편리하여 직장인 등 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

2. 3.

양호한 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

2. 4.

권리관계 명확: 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

2. 1.

현 시세 분석: 본건과 유사한 엘이즈제이05 오피스텔의 최근 거래 사례 및 유사 물건 시세를 종합적으로 분석한 결과, 건물 면적(29.44㎡) 기준 현재 시세는 대략 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 182,000,000원은 현재 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

2. 2.

예상 입찰가 산정: 인수되는 권리가 없고, 건물 상태가 양호하며, 입지가 좋은 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

2. 3.

추천 입찰가: 155,000,000원 ~ 160,000,000원

2. 4.

참고사항: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 경매 시장 상황을 기준으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 권리 변동 사항, 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.