나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [12] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (12)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층306호

용도: 업무시설(오피스텔)

건물 규모: 10층 건물 중 3층 306호

감정가: 1억 4천 8백만 원 (148,000,000원)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.165509851653038㎡ (약 1.87평)

건물면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.23㎡ (약 7.33평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능합니다.

인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 소유권보존, 다수의 근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

총 채권액은 약 51억 9천만 원으로, 감정가를 훨씬 초과하는 규모입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 1월 14일

확정일자: 2022년 1월 14일

배당신고일자: 2024년 1월 17일

대항력: 없음

임차인 이 (주택도시보증공사)는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력은 없습니다. 따라서 경매 절차에서 해당 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 보증금은 배당 순위에 따라 회수 가능하며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 새로운 소유주에게 추가적인 변제를 요구할 권리는 없습니다.

3.3. 인수 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

제공된 정보에 따르면, 임차인의 대항력이 없어 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해운대구 재송동은 부산 도심과 인접하여 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

본 물건이 위치한 건물 주변에는 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

센텀역 인근이라는 지리적 이점과 주변 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

오피스텔로서 임대 수익을 기대할 수 있는 사업 시설의 성격을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 재송초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부 상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하여 경매가 진행되는 만큼, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

임차인의 보증금(1억 3천만 원)이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 법적 제한

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 85m) 등의 용도 제한이 있습니다.

6.3. 특이사항

공동담보 물건으로, 본 물건 외 채무자의 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

건물 자체의 관리 상태, 누수, 결로 등 물리적 하자 여부에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔로, 센텀역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 약 7.33평으로 소형 오피스텔입니다.

감정가는 1억 4천 8백만 원이나, 등기부 상 채권 총액이 높아 경매 진행 과정에서의 낙찰 금액 결정이 중요합니다.

임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이나, 보증금 회수 가능 여부는 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

주변 시설과의 조화는 양호한 편이며, 지도상에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구라는 지역적 프리미엄과 센텀역 역세권의 교통 편의성.

* 소형 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익 기대.

* 주변 상권 및 생활 인프라 이용 편리.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 오피스텔 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않았으므로, 제공된 감정가와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 추정합니다.

* 면적: 전용면적 24.23㎡ (약 7.33평)

* 감정가: 1억 4천 8백만 원

* 주변 시세 추정: 재송동 및 센텀역 인근 유사 면적 오피스텔의 시세는 대략 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 사이로 형성될 수 있습니다. (이는 일반적인 추정치이며, 실제 시세 조사가 반드시 필요합니다.)

* 임차인 인수 보증금: 0원 (대항력 없음)

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 고려할 수 있습니다. 임차인의 보증금 1억 3천만 원을 고려할 때, 현 시세가 1억 5천만 원 내외라고 가정하면 약 2천만 원 가량의 투자 여력이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 1억 5천만 원 ~ 1억 6천만 원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임대 수요 조사, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.