나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [17] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산지방법원 동부지원 2025타경458 (17) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (17)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층405호

건물명: 엘이즈제이05

용도: 오피스텔

감정가: 162,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (JSON 분석 기반)

건축물명: 엘이즈제이05

주용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2021-07-19

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 총 10층 중 4층

세대수: 총 54세대

건축면적: 290.39㎡

건폐율: 79.15%

용적률: 577.25%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 재송초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 동해선 센텀역과 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건은 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건에는 다수의 권리 내역이 존재하며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당권: 엘투케이대부주식회사 (총 4,180,000,000원 + 880,000,000원, 2021-08-25)

* 주택임차권: 김진태 (보증금 130,000,000원, 2021-12-28 확정, 2022-01-07 전입)

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (4,180,000,000원, 2025-04-07 개시결정)

* 근질권설정: 부산진신용협동조합, 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

등기부채권 총액: 5,190,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-07

* 확정일자: 2021-12-28

* 배당신고일자: 2024-01-15

* 대항력: 없음

참고: 임차인의 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 권리로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 없음)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 재송동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합 상권의 특징을 보입니다. 인근에 센텀역이 있어 해운대 중심 상권과의 접근성이 좋으며, 다양한 근린생활시설이 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 꾸준히 이루어지는 지역입니다. 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 또한 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 재송초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 센텀역(동해선) 및 버스 정류장이 가까워 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 과다한 채무 부담: 등기부채권 총액이 약 51억 9천만원에 달하는 점은 본 물건의 잠재적 위험 요소입니다. 이는 경매 감정가(약 1억 6천만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 낙찰 이후 채무 관련 추가적인 분쟁이나 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 차임 0원: 임차인의 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 실제 임대료 수취 여부, 공실 리스크, 명도 과정에서의 난항 등 잠재적 리스크를 내포하고 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 재송초등학교와 인접해 있으며 센텀역 이용이 편리합니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 약 51억 9천만원에 달하는 등기부채권 총액은 매우 높은 부담이며, 감정가 대비 현저히 높은 수준입니다. 임차인의 차임이 0원인 점도 특이사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 리스크를 동반하는 투자 대상으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 센텀역 인근에 위치하여 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 과도한 채무 부담으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 이하의 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 현재 시장 가치는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 등기부채권 총액이 약 51억 9천만원으로 매우 높고, 낙찰 시 해당 채무 관련 법적 검토가 반드시 필요합니다. 인수되는 권리가 0원이므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 향후 수익성을 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세 및 투자 위험성을 감안하여, 150,000,000원으로 예상 입찰가를 제시합니다. 이는 매우 보수적이고 위험 부담이 큰 투자가 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사 및 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.