나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [16] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (16)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 162,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.05평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 업무시설(오피스텔)임

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 동해선 센텀역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

등기부채권 총액: 5,190,000,000원

말소기준권리: 2021년 8월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이철우)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 4일

* 확정일자: 2022년 1월 19일

* 배당신고일자: 2024년 2월 27일

* 대항력: 없음

특이사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 130,000,000원은 법적으로 인수되지 않습니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 해결을 위해 고려할 필요는 있습니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 업무시설(오피스텔)

지역 특성: 일반상업지역 내 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 배후 수요가 확보된 지역입니다.

교통 접근성: 동해선 센텀역이 인근에 있어 교통이 편리하며, 이는 임대 수익률에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 시설: 재송초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 동해선 센텀역, 다수의 버스 노선으로 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의 시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다. (주변 1km 이내 편의시설 검색 결과 - 홈플러스익스프레스 부산센텀점 등)

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 5,190,000,000원으로 감정가 162,000,000원에 비해 매우 높아 경매 물건으로서의 위험 부담이 존재합니다.

경쟁적인 시장: 해운대구 지역 내 오피스텔 공급이 많아 임대 시장 경쟁이 치열할 수 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔입니다. 재송초등학교 인근에 자리하며 동해선 센텀역 접근성이 양호하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 현재 등기부상 채무 총액이 매우 높아 권리 관계가 복잡하며, 감정가 대비 시장 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 임차인의 대항력은 없으나 보증금 규모를 고려한 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2021년 사용 승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

우수한 교통 접근성: 동해선 센텀역 및 버스 노선이 잘 갖춰져 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

일반상업지역: 상업 활동이 용이한 지역에 위치하고 있습니다.

경매 물건: 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석: 주변 오피스텔 실거래가 및 매물 정보를 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 면적(약 8.04평)의 오피스텔은 평당 약 1,500만원 ~ 1,700만원 수준의 가격대를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다.

평당 1,500만원 적용 시: 8.04평 * 15,000,000원/평 = 약 120,600,000원

평당 1,700만원 적용 시: 8.04평 * 17,000,000원/평 = 약 136,680,000원

감정가는 162,000,000원으로, 이는 주변 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

종합 의견: 본 건의 시장 가치는 약 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원 내외로 추정됩니다. 다만, 경매 특성상 경쟁으로 인해 입찰가가 상승할 수 있으며, 향후 임대 수익률 및 명도 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

주의사항: 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.