나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [15] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (15)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 162,000,000원

토지 면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지 지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물 면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축물 사용승인일: 2021년 07월 19일

1.2. 건물 현황 (건축물표제부)

건물 명칭: 엘이즈제이05

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

해당 호수: 4층 403호

총 동 수: 1개 동

총 세대 수: 54세대 (건축물표제부상 54개호)

전체 건물 연면적: 2171.14㎡ (약 656.8평)

전체 대지 면적: 366.9㎡ (약 110.9평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

물건은 남서하향 완경사지에 위치하며, 자체적으로 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지 위에 업무시설(오피스텔)인 엘이즈제이05 건물이 건축되어 있습니다. 본건 남측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김윤빈)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-25

* 확정일자: 2021-11-02

* 배당신고일자: 2024-05-17

* 대항력: 없음

3.2. 권리관계 요약

등기부등본상 소유권보존등기는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 다수의 근저당권 및 채권최고액이 설정되어 있습니다. 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 근저당권: 엘투케이대부주식회사 (총 4,180,000,000원)

* 주택임차권: 김윤빈 (130,000,000원) - 대항력 없음.

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (4,180,000,000원)

총 등기부채권 금액은 5,190,000,000원으로 확인됩니다.

경매로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 명세서상 확인되지 않습니다.

3.3. 인수되는 보증금

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 해운대구 재송동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 인근에 센텀역이 위치하여 교통이 편리하며, 이는 상업 시설 이용객 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

재송동은 센텀시티와 인접하여 비즈니스 및 쇼핑, 문화 시설 접근성이 우수합니다. 또한, 아파트 단지 및 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 안정적이며, 오피스텔 및 상가 이용객을 위한 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 접근성

부산 지하철 2호선 센텀역과 동해선 센텀역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 교육 시설

물건 인근에 재송초등학교, 재송중학교, 센텀중학교, 부산센텀여고 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부등본상 채무 총액이 51억 9천만원에 달하여, 경매 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후에도 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공동 담보 물건

공동담보로 인한 추가적인 경매 신청 또는 권리 관계의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

임차인의 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. 다만, 본 건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔 403호입니다. 역세권과 학군, 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있으며, 건물 노후도 또한 신축 연식(2021년 사용승인)으로 우수합니다. 현재 감정가는 1억 6,200만원으로 책정되어 있습니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 채무 총액이 매우 높아 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 센텀역(동해선) 및 재송역(예정) 이용이 편리하여 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축에 속하여 관리 상태 양호.

* 양호한 주거 및 생활 환경: 재송초, 센텀중 인접 및 다양한 편의시설 접근성 우수.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 인수 부담 없이 명도 진행 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 대략 1억 7천만원에서 2억원 범위로 형성되어 있습니다.

감정가 1억 6,200만원은 현재 시장가 대비 약간 낮은 수준으로 보이나, 권리 관계의 복잡성과 높은 채무 총액을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 10% ~ 20% 할인된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 1억 4,500만원 ~ 1억 5,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 실사, 시장 조사 심화, 경쟁 입찰자 동향 파악 등을 통해 보수적으로 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.