나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [14] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (14)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 162,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 2~4분 거리에 센텀동부센트레빌, 동부지청어귀교차로, 해운대자동차검사소, 해운대경찰서, 해운대구문화복합센터 등의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 센텀역(동해선)까지는 도보 약 8분 거리에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건이 속한 토지는 자체적으로 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지이며, 남서하향 완경사지에 위치합니다. 현재 업무시설(오피스텔)인 '엘이즈제이05' 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 남측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당: 엘투케이대부주식회사 (총 5,060,000,000원) (2021-08-25)

* 주택임차권: 김대식 (보증금 120,000,000원) (2022-08-10 전입, 2022-08-05 확정)

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (2025-04-07)

* 근저당부채권근질권설정: 부산진신용협동조합 (3,283,200,000원), 부산제일신용협동조합 (금액 미상)

3.2. 권리분석 결과

총 채권액은 약 5,180,000,000원으로 파악됩니다. 본 경매 절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 있으나, 관련 상세 내용은 없습니다. 모든 근저당, 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(김대식))

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입일자: 2022-08-10

* 확정일자: 2022-08-05

* 배당신고일자: 2024-09-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 인근에 재송초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 센텀역(동해선)이 도보로 약 8분 거리에 위치하여 센텀시티의 다양한 상업, 업무, 문화 시설 접근성이 좋습니다.

엘이즈제이05 건물 자체적으로도 지하 주차 시설을 갖추고 있으며, 주변에 편의점, 마트, 식당 등 근린 생활 시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 잠재적 입지 가치

해운대구 재송동은 지속적인 개발과 함께 센텀시티와의 인접성으로 인해 업무 및 주거 편의성이 높은 지역입니다. 특히 동해선 센텀역을 통한 부산 시내 접근성이 우수하며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지에서 도보 약 5분 거리에 재송초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

인근에 재송농협, GS더프레시 부산센텀점 등 상업시설이 위치하며, 병원, 약국 등 생활 편의 시설도 접근 가능합니다.

5.3. 주차 및 교통

건물 내 기계식 주차 26대, 자주식 주차 1대를 포함하여 총 27대의 주차가 가능합니다. 차량 진출입로는 북측 약 25미터, 서측 약 4미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 소재지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부 상의 근저당 및 기타 채권 총액이 약 51억 8천만원에 달하여, 채권자들의 배당 금액이 경매 부동산 가치 대비 낮을 가능성이 있습니다. 다만, 이는 낙찰자의 인수 부담과는 직접적인 관련이 없습니다.

6.2. 오피스텔 임대 시장 변동성

오피스텔은 주거용으로 사용될 경우 전입신고 및 대항력 문제가 발생할 수 있으며, 임대 시장의 공급량 및 경기 변동에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다. 본 물건은 현재 업무시설로 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다.

6.3. 공동담보 물건

'공동담보' 특이사항이 기재되어 있어, 본 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 배당에 영향을 미칠 수 있으나, 낙찰자가 직접 인수하는 위험은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동의 오피스텔로서, 재송초등학교 및 센텀역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 해당합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 개발 가능성도 있는 지역입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 경매 절차를 통해 소유권을 취득하는 데 있어 법률적 위험은 낮다고 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액으로 인해 배당 관련 변수가 있을 수 있으나, 이는 낙찰자의 직접적인 위험은 아닙니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 센텀역(동해선) 및 재송초등학교 인근으로 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 매각으로 모든 담보 및 임차권이 소멸되어 인수할 부담이 없습니다.

* 잠재적 임대 수익: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 공급면적 40.32㎡ (전용 26.57㎡, 약 8.04평) 규모의 오피스텔입니다.

최근 유사 면적의 오피스텔 실거래 및 매물 현황을 분석한 결과, 재송동 및 인근 지역의 오피스텔 시세는 평당 약 1,000만원 ~ 1,400만원 수준으로 형성되어 있습니다.

특히, 본 건과 같은 '엘이즈제이05' 오피스텔의 13평형(약 43㎡) 전세가가 1억원 수준으로 파악됩니다. 이를 고려할 때, 약 8평형 오피스텔의 매매가는 평당 1,000만원~1,200만원 선에서 형성될 것으로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건물의 시세는 약 8,000만원 ~ 9,600만원 수준으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 162,000,000원

최근 시세 분석 결과: 80,000,000원 ~ 96,000,000원

경매 물건의 특성상 감정가와 시세 간의 괴리가 존재할 수 있습니다. 본 건의 경우, 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수할 보증금이 없으므로, 시세 및 감정가, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

현 시세 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 현재 시장 가격 및 감정가와의 차이를 고려한 전략적 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.