나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [11] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (11)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층305호

물건종별: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 16,200만원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 305호

준공일자: 2021년 7월 19일

1.3. 매각 관련 정보

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 동해선 센텀역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리인 엘투케이대부주식회사의 근저당(2021년 8월 25일, 채권총액 41.8억원 및 8.8억원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

부산진신용협동조합의 임의경매 개시결정(2025년 4월 7일)으로 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 약 519억원에 달합니다.

3.2. 임차인 분석

* ABDIKARIMOVABALZHAN: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 7월 15일 전입. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (김세정): 보증금 13,000만원, 차임 0원, 2021년 12월 29일 전입. 대항력 없음. (해당 임차인은 말소기준 권리보다 후순위인 주택임차권으로 등기되어 있으며, 등기부상 보증금 13,000만원이 확인됩니다.)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등은 확인되지 않음).

4. 상권분석

본 물건이 소재한 재송동 지역은 센텀시티와 인접하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 동해선 센텀역을 통한 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

인근에 재송초등학교가 위치하고 있으며, 단지 내 주차 시설(총 27대)이 마련되어 있습니다.

차량 진출입이 원활하고, 센텀역 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

다만, 일부 후기에서 주차 공간 부족에 대한 언급이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크 요인

* 과도한 채무 부담: 등기부채권총액이 약 519억원에 달하여 채무 규모가 매우 큰 상황입니다.

* 주차 관련 문제: 일부 거주자 후기에서 주차 공간 부족에 대한 불만이 제기되었습니다.

* 오피스텔 세금 부담: 주택이 아닌 업무시설(오피스텔)로 분류되어 보유 및 양도 시 세금 부담이 아파트와 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

전용면적 약 8평의 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합할 것으로 보입니다.

다만, 과도한 채무 규모와 일부 주차 관련 이슈는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 강점

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 교통 요지: 동해선 센텀역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 센텀 인접 지역: 해운대구 핵심 지역인 센텀시티와 가까워 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준한 소형 평형입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

감정가는 16,200만원으로 책정되어 있습니다. 해당 물건과 유사한 면적(약 8평)의 소형 오피스텔이 인근 지역에서 8,000만원에서 13,000만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

높은 채무 총액에도 불구하고, 소형 오피스텔의 시장 가치를 고려할 때, 본건은 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

종합적인 시장 상황과 물건의 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 11,000만원 ~ 13,000만원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 현장 조사 결과 및 당시 경매 시장 분위기를 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.