나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [13] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (13)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 4층401호

용도: 오피스텔

건물명: 엘이즈제이05

준공일자: 2021년 07월 19일

총 층수: 10층

해당 층수: 4층

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

1.3. 감정평가액

감정가: 180,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 센텀역(동해선)이 소재하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 센텀역(동해선)까지 도보 약 8분 거리입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당: 엘투케이대부주식회사 (2021-08-25, 총 5,060,000,000원)

* 주택임차권: 김미연 (2023-10-10, 110,000,000원)

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (2025-04-07, 4,180,000,000원)

* 근저당부채권근질권설정: 부산진신용협동조합, 부산제일신용협동조합 (2026-03-05, 3,283,200,000원)

총 등기부채권 금액은 5,170,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김미연)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-10-10

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대상 물건이 위치한 재송동 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주변에 센텀역이 가까이 있어 상업 및 업무 시설 접근성이 좋습니다. 근거리에는 재송초등학교가 있습니다.

4.2. 시세 동향

엘이즈제이05 오피스텔의 전용면적 13평형의 경우 최근 전세가는 1억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 오피스텔 건물 자체는 2021년 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 센텀동부센트레빌 정류장이 도보 2분 거리에 위치하며, 동부지청어귀교차로 정류장, 해운대자동차검사소 정류장 등 다수의 버스 정류장이 도보 5분 이내 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 박창언동물병원, 소나무약국, 샛별약국 등 의료시설과 세븐일레븐부산재송점 등의 편의시설이 도보 5분 이내에 있습니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물에는 옥내 자주식 주차 1대와 기계식 주차 26대를 포함하여 총 27대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

등기부등본 상 근저당 등 총 채무액이 약 51억 7천만원에 달하여 감정가 1억 8천만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 해운대구 재송동 일대는 일반적인 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 특별한 혐오시설에 의한 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔 401호입니다. 비교적 신축 건물이며, 센텀역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 등기부상의 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준이므로, 권리 분석 및 시세 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되므로 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동의 오피스텔로서, 센텀 생활권 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 2021년 준공된 신축급 오피스텔입니다.

* 본건의 경우, 높은 채무 총액으로 인해 시세 대비 매우 저렴하게 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 시세가 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 선으로 파악됩니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하면, 감정가 1억 8천만 원 대비 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

총 채무액이 매우 높으나, 본 건의 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이 가격대는 임차인의 보증금(1억 1천만원)을 상회하는 수준으로, 낙찰 후 임차인 명도 및 잔금을 납부하더라도 수익성을 확보할 수 있는 범위입니다.

최종 입찰가는 본건의 특수성(높은 채무액)과 향후 경매 진행 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.