나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [9] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층303호

건물명: 엘이즈제이05

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 10층

해당 층: 3층

사용승인일: 2021년 07월 19일

1.3. 면적 및 토지 정보

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 162,000,000원

용도: 오피스텔 (업무시설)

특이사항: 공동담보

주의사항: 업무시설(오피스텔)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 현황

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 60m, 최고 높이 85m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주지용 (보증금 130,000,000원, 차임 0원)

전입일자(사업일자): 2022년 02월 04일

확정일자: 2022년 01월 06일

배당신고일자: 2024년 02월 05일

대항력: 없음

3.3. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 5,190,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* (2021-08-25) 엘투케이대부주식회사 근저당 (1): 금4,180,000,000원

* (2021-08-25) 엘투케이대부주식회사 근저당 (2): 금880,000,000원

* (2022-01-06) 주택임차권 (주지용): 금130,000,000원

* (2025-04-07) 부산진신용협동조합 임의경매 개시결정

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

해당 물건은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권 내에 위치합니다. 인근에 재송초등학교가 있으며, 센텀역(동해선)이 인접하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔로서 업무시설로 이용되고 있습니다.

5.2. 교육 시설

대상 물건 남서측 인근에 재송초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 및 권리 사항

총 등기부채권액이 51.9억 원으로 감정가(1.62억 원) 대비 현저히 높아 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 공동담보 물건으로서 추가적인 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

6.2. 법규 및 기타 사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 85m)에 해당하여 건축 및 개발 관련 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔(엘이즈제이05)로, 재송초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 센텀역(동해선)과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층 303호이며, 전용면적은 26.57㎡입니다. 감정가는 1억 6,200만 원입니다. 등기부상 채무 총액이 매우 높아 투자 위험이 존재하나, 별도의 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다. 인근 지역에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동의 오피스텔로, 센텀역 인근 역세권 입지를 보유하고 있습니다.

* 재송초등학교와 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 현재 감정가 대비 높은 채무 총액으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건의 시세 분석 결과, 해당 물건의 현재 시세는 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 수준으로 파악됩니다. 최근 거래 사례 또한 1억 6천만 원 수준에서 이루어진 것으로 확인됩니다.

본 건의 감정가는 1억 6,200만 원이며, 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 5,800만 원 ~ 1억 7,000만 원 사이로 제안합니다.

본 입찰가는 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 결정 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.