나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [7] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (7)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층301호

* 물건종별: 오피스텔 (업무시설)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 301호

* 사용승인일: 2021년 07월 19일

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

* 건물면적 (전용): 29.44㎡ (약 8.90평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 180,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 규제 사항: 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 60m, 최고높이 85m)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상 가장 빠른 권리는 2021년 08월 25일에 설정된 엘투케이대부주식회사 근저당권(을1-1, 을1-2)으로, 해당 권리를 기준으로 매각으로 소멸될 권리 및 인수되는 권리를 판단합니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 이동훈(주택도시보증공사)은 전입일자(2022-01-10)보다 빠른 말소기준권리(2021-08-25)가 존재하며, 배당신고일자(2024-03-15)가 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 채무 총액

* 등기부상 채무 총액은 약 5,200,000,000원 (52억원)으로 확인됩니다.

3.4. 권리분석 요약

* 본 건은 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리(주택임차권, 임의경매)들이 존재하며, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 물건이 위치한 해운대구 재송동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 센텀역 인근으로 업무 및 상업시설이 발달해 있습니다.

* 인근에는 재송초등학교가 위치하고 있으며, 상업시설로는 홈플러스 익스프레스, 한양스토아 등이 있습니다.

4.2. 예상 임대/매매 시세

* 유사 면적(약 30㎡)의 부산 해운대구 재송동 일대 오피스텔 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 2024년 1월 기준 1.2억~2.8억 원 범위에서 거래가 이루어지고 있습니다.

* 본건 물건 '엘이즈제이05'의 경우, 2026년 8월 기준 8평대의 전세 시세는 1억원 수준으로 파악됩니다.

* 현재 시세 기준으로, 유사 면적 오피스텔은 공급면적 10평 내외가 1.3억~2.5억 원 수준의 매물 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

* 홈플러스 익스프레스, 한양스토아 등 근린생활시설 및 마트가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 본건 인근에 재송초등학교가 소재하며, 센텀중학교, 부산센텀여고 등도 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 확인)

* 현재 파악된 정보에 따르면, 본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 등기부 채무 총액이 약 52억원으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 잠재적 유찰 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

* 특별한 물리적 또는 법적 하자 사항은 보고서상에서 확인되지 않았습니다.

6.3. 시장 리스크

* 오피스텔 시장의 공급량 증가 및 경기 변동성에 따른 시세 하락 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔로, 센텀역 접근성이 양호하고 재송초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 인접해 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 건물은 2021년 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리나 임차보증금은 없다는 장점이 있습니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 절차 진행 및 최종 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(센텀역) 인근으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 내부 상태 양호 가능성이 있습니다.

* 임차인 대항력 없어 명도 부담이 적고, 인수하는 권리 없이 소멸됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건 오피스텔(전용 29.44㎡)의 현재 시장 가치는 대략 1.4억 ~ 2.0억 원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1.8억 원 대비 시장 시세를 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 약 1.3억 원 ~ 1.6억 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 낙찰 후 명도 비용 및 추가적인 경비 등을 감안하여 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

본 정보는 제공된 자료와 외부 검색 자료를 기반으로 분석되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률/세무 전문가 상담을 통해 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.