나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [6] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경458 (6) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 소재지

부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층206호

1.1. 2. 건물 현황

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제206호

전용 면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

토지 지분: 6.17㎡ (약 1.87평)

사용 승인일: 2021년 7월 19일

1.1. 3. 매각 정보

사건 번호: 부산동부지원 2025타경458 (6)

감정가: 146,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 신청 채권자: 부산진신용협동조합 (등기부상 갑3)

1.1. 4. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건이며, 업무시설(오피스텔)로 사용 중입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, 재송초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 3. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 남서하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 엘이즈제이05 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 60m, 최고 높이 85m)에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 2021년 8월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

본 건에 등기된 모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 동일 권리이므로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요는 비어있음)

1.3. 3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이가영)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 4일

확정일자: 2022년 1월 7일

배당신고일자: 2024년 2월 19일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 임차인 이름은 개인정보보호를 위해 이 로 표기합니다.

1.3. 4. 총 채권액

등기부채권 총액: 5,190,000,000원

채무 총액이 감정가 대비 매우 높으나, 이는 경매 절차가 신속하게 진행되는 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 상업 시설

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 2. 주요 편의 시설

동해선 센텀역 인근에 위치하여 센텀시티의 다양한 상업, 업무, 문화 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 교육 환경

단지 인근에 재송초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 2. 교통 접근성

동해선 센텀역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 과도한 채무 부담

등기부상 채권 총액이 51억원 이상으로 매우 높아, 채무 불이행 사유가 매우 큰 상황입니다. 이는 경매 절차가 신속하게 진행될 요인이 되기도 하지만, 해당 채무 규모는 물건 가치 대비 매우 큰 부담입니다.

1.6. 2. 공동 담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 가치나 처리 상황이 본 건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 3. 업무 시설 용도

주의사항 및 이용상태에 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있어, 주거용으로 사용 시에는 세무상 문제가 발생할 수 있습니다. 순수 업무용으로 임대 시에는 임차인 모집에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

1.6. 4. 임대 관계 미상

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 상태나 임대차 세부 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 본 건 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

1.7. 종합 의견

본 건은 부산 해운대구 재송동에 소재하는 엘이즈제이05 오피스텔 206호입니다.

재송초등학교 남서측 인근에 위치하며, 센텀역(동해선) 이용이 편리한 입지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 업무시설(오피스텔)이며, 사용승인일은 2021년 7월 19일입니다.

등기부등본상 채권 총액이 51억원 이상으로 매우 높으나, 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

공동담보 물건으로, 건물 용도가 업무시설로 명시된 점은 주거용 활용 시 제약이 될 수 있습니다.

감정가 1.46억원 대비 채무 규모가 매우 높은 상황으로, 시장 가치 대비 저평가될 가능성과 경매 절차의 불확실성을 동시에 내포하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 우수한 교통 및 입지

동해선 센텀역을 통해 부산 주요 상업지구인 센텀시티 접근성이 뛰어나며, 재송초등학교와 인접하여 생활 편의성이 좋습니다.

1.8. 2. 시세 대비 저평가 가능성

감정가(1.46억원) 대비 건물 면적(24.23㎡)은 소형 오피스텔에 해당하며, 채무 총액이 과다한 점을 고려할 때, 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 3. 업무 시설 활용의 잠재력

주거용이 아닌 순수 업무시설로 활용할 경우, 인근 사업체 또는 프리랜서 등 1인 사업자를 대상으로 임대가 가능할 수 있으며, 이는 일반 주거용 오피스텔과는 다른 임대 시장을 공략할 수 있는 기회가 됩니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 본 물건의 정확한 현 시세를 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 유사 면적 및 위치의 오피스텔 실거래가를 조사하여 시세를 산정하나, 본 건은 감정가 1.46억원으로 책정되어 있습니다. 이는 지역의 일반적인 오피스텔 시세와 비교 시, 해당 물건의 특수성(업무시설 용도, 과다한 채무 등)을 반영한 가격일 수 있습니다.

1.9. 2. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차인 보증금: 0원

감정가: 146,000,000원

본 건은 등기부 상 채권 총액이 매우 높으나, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 인수 부담은 없습니다.

통상적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 선에서 낙찰되는 경우가 많으며, 본 건의 경우 채무 규모와 감정가를 고려할 때, 시세 대비 저렴하게 낙찰될 가능성이 있습니다.

경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 중요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% 수준인 약 116,800,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

제시 예상 입찰가: 125,000,000원

(본 입찰가는 현 시세 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 전 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.