나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [8] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 입지조건

3

1.2. 권리분석

4

1.3. 상권분석

5

1.4. 생활정보

6

1.5. 잠재적 리스크

7

1.6. 종합 의견

8

1.7. 투자 포인트

9

1.8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (8)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 3층302호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

* 토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

* 건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평) (전용면적)

* 건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOO

* 건축물 주요 정보: 10층 건물, 사용승인 2021년 07월 19일, 총 54호실.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 남서하향 완경사지대 내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 08월 25일 엘투케이대부주식회사 근저당권 (1) (채권액: 4,180,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (총 인수 보증금 0원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김현지)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-15

* 확정일자: 2021-11-24

* 배당신고일자: 2024-01-08

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입일자를 가지고 있으며, 배당 신고일자를 통해 배당을 받았거나 받을 예정이므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 기타 권리사항:

* 등기부채권 총액: 5,190,000,000원. 이는 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 공동담보: 제공된 정보에 '공동담보'라고 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 부산광역시 해운대구 재송동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 인근에 재송초등학교가 위치하고 있습니다.

* 상업시설 현황: 주변에 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 교통 접근성: 동해선 센텀역과 버스정류장이 인접하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 60m, 최고 85m)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 본 물건지 주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 재송초등학교가 위치하여 초등 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통시설: 동해선 센텀역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 교통이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 가능성: 해당 물건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 담보로 잡힌 다른 물건의 경매 진행 상황이나 가치에 따라 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 51억 9천만원에 달하는 고액 채무가 설정되어 있으나, 본건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 용도 제한: 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어 주거용 건물과 차이가 있으며, 이는 취득세, 재산세 등 세금 관련 사항이나 임대 시 주거 목적 임차인 모집에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 높이 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 신축 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 오피스텔(엘이즈제이05) 3층 302호입니다.

* 주변에 주택 및 상가 시설이 혼재되어 있으며, 동해선 센텀역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석을 갖추고 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 전용면적 26.57㎡ (약 8.04평)으로 소형 오피스텔이며, 감정가는 1억 6천 2백만원입니다.

* 높은 총 채무액과 공동담보 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있으나, 현재 권리 분석상 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 안전성: 모든 권리가 말소되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

* 입지 조건: 해운대구라는 지역적 이점과 센텀역 인근의 교통 편리성을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 사업을 위한 투자 수요가 있을 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 향후 시세 분석을 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 162,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석: 해당 물건과 유사한 면적(26.57㎡, 약 8.04평)의 오피스텔 매물은 현재 부산 해운대구 재송동 지역에서 대략 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이로 조사되었습니다.

* 예상 입찰가: 감정가 1억 6천 2백만원을 고려할 때, 시세 범위를 감안하여 168,000,000원으로 제안합니다. 이는 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 예상 입찰가이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.