나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [4] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, 재송초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 대상 건물까지 진출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)이 위치해 있고 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

물건이 소재한 토지는 남서향의 완경사 지대에 있으며, 자체적으로 평탄하게 조성된 2필지의 일단으로 이루어진 세장형 토지입니다. 현재 업무시설(오피스텔)인 엘이즈제이05 건물의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 60m, 최고 높이 85m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 부OOOOOOOO입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 소유권 보존은 2021년 8월 25일 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다. 가장 먼저 접수된 권리는 2021년 8월 25일에 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권(채권액 합계 5,060,000,000원)이며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이후 여러 건의 근저당 및 근질권 설정, 주택임차권, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 등기부상 채권 총액은 5,190,000,000원입니다.

3.3. 임차인 분석 및 대항력 유무

임차인으로 주택도시보증공사(백승민)가 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 2월 22일이며, 배당신고일자는 2024년 3월 12일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리 및 총 채권액

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(백승민)은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 특성 분석

해당 물건은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 다양한 종류의 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔이 분포하고 있어 상권의 다양성이 높습니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교육 시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 재송초등학교가 인접해 있습니다. 또한, 센텀역(동해선)이 가까워 센텀시티의 다양한 편의시설 및 인프라 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 인근에 술집이 많다는 언급이 있었으나, 이는 통상적인 주거/상업 지역에서 나타날 수 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 51억 9천만원에 달하여, 이는 해당 물건의 감정가(1억 6천만원) 대비 매우 높아 경매 진행 과정이나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 배당: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 건축법상 높이 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 입지: 해운대구 재송동, 센텀역 및 재송초등학교 인근으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 소형 면적: 26.57㎡(약 8.04평)의 소형 오피스텔로 1~2인 가구 또는 1인 업무용으로 적합합니다.

* 신축 건물: 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 신축 건물이라는 장점과 함께 소형 면적으로 실거주 및 투자용으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요하며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 배당 여부를 확인하여 명도 리스크를 관리해야 합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다. 부동산114 자료에 따르면, 엘이즈제이05 단지의 전체 기간 시세는 2021년 11월 1.4억원에서 2026년 7월 1.5억원으로 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 최근 1개월 실거래 평균가는 1억 3,000만원으로 조사되었습니다. 제공된 건물 면적은 26.57㎡(약 8.04평)이나, 부동산114에 명시된 단지 내 공급 면적은 11평, 12평, 13평으로, 실제 거래되는 면적과는 차이가 있을 수 있습니다.

현재 시세를 고려할 때, 감정가 160,000,000원 대비 최근 실거래 평균가(130,000,000원) 및 가격 추세(140,000,000원 ~ 150,000,000원)를 감안하여, 경쟁 낙찰 가능성 및 투자 수익률을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.