나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [5] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (5)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층205호

건물명: 엘이즈제이05

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 부산 동해선 센텀역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적인 교통 상황 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 주변 상권

본 건이 위치한 해운대구 재송동은 부산의 주요 상업 및 업무 지구인 센텀시티와 인접하여 풍부한 생활 편의시설 및 상업 시설을 공유할 수 있는 장점을 가집니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 본 건은 해당 건물 내 2층 205호입니다. 외벽은 스톤코트, 화강석붙임, 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시창입니다. 본 건의 주된 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

3.2. 설비 내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 편의 및 안전 기능을 갖추고 있습니다.

3.3. 토지 정보

본건 토지는 자체 평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로, 남서하향 완경사지에 위치합니다. 현재는 업무시설(오피스텔)인 '엘이즈제이05' 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 6.76㎡ (약 2.04평)이며, 건물 면적은 26.57㎡ (약 8.04평)입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 85m)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

말소 기준 권리는 2021년 8월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권(을1, 을2)입니다. 이후 접수된 주택임차권(김세훈, 을2), 임의경매개시결정(부산진신용협동조합, 갑3), 근저당권부채권근질권설정(부산진신용협동조합, 부산제일신용협동조합) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매를 통해 매각되면 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(김 )가 보증금 130,000,000원, 차임 0원 조건으로 2022년 2월 11일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 분류되어 있으며, 배당신고일자(2024년 3월 18일)를 통해 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인의 보증금 또한 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 5,190,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본 물건은 부산의 주요 상업 및 업무 복합 단지인 센텀시티와 매우 근접해 있습니다. 이로 인해 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 각종 금융기관 및 업무 시설 등 풍부한 상업 인프라를 이용할 수 있습니다.

5.2. 지역적 특성

재송동 지역은 신흥 주거 및 업무 복합 지역으로 발전하고 있으며, 센텀시티의 배후 주거 및 업무 지원 기능으로서의 역할을 수행하고 있습니다. 오피스텔의 수요는 센텀시티 직장인, 1인 가구, 소규모 사업자 등을 중심으로 형성될 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

단지 인근에 재송초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의 시설

센텀시티 인접으로 인한 쇼핑, 문화, 여가 시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 높은 총 채권액

등기부상의 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무자의 재정 상태가 매우 불안정했음을 시사합니다. 이는 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포할 수 있습니다.

7.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 임차 현황이나 공실 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 건물 노후 및 유지보수

건물의 사용승인일이 2021년 7월 19일이므로 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 건물 관리 상태 및 설비 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.4. 시장 변동성

부동산 시장은 경기 변동 및 지역 개발 상황에 따라 가치가 변동될 수 있으므로, 투자 시점의 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구라는 우수한 입지 조건과 센텀시티 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 수요를 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 건물 구조 및 설비는 표준적인 수준이며, 권리관계 또한 경매로 인해 대부분 소멸되어 인수되는 부담이 적습니다. 특히 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 높은 총 채권액은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 임대 관계 및 건물 상태에 대한 현장 확인은 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 센텀시티 인접으로 인한 뛰어난 상업 및 업무 인프라 접근성.

* 우수한 교통망: 센텀역(동해선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적음.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

10. 예상 입찰가

제공된 감정가는 160,000,000원입니다. 본 건은 인수되는 권리가 없고, 임차인의 대항력도 없어 권리적 부담이 매우 적습니다. 그러나 주변 시세와 최근 거래 사례에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

현 시세 수준을 정확히 파악하기 위한 추가적인 시장 조사가 필요하나, 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%~120% 범위에서 낙찰되는 경향을 보입니다. 본 건의 경우, 감정가가 적정하다고 가정하고, 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 110,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임대차 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 본 건의 높은 담보 설정액은 채무자의 급박한 상황을 반영할 수 있으므로, 경매 절차의 진행 상황을 면밀히 주시하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 보수적인 관점에서 약 120,000,000원을 예상 입찰가 범위의 중간값으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.