나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [3] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (3)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5, 엘이즈제이05 2층203호

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 10층

해당 층수: 2층

건물명: 엘이즈제이05

감정가: 160,000,000원

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지지분: 6.7609408484697155㎡ (약 2.04평)

건물면적 (전용면적): 26.57㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층에 해당하며, 외벽은 스톤코트, 화강석붙임, 징크판넬 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 창입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 08월 25일 접수된 엘투케이대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 총 채권액: 총 5,190,000,000원으로, 이는 물건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(신형우): 보증금 130,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023년 01월 11일, 확정일자 2023년 01월 16일. 배당신고일자 2025년 02월 28일.

* 대항력: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 주택임차권이 2025년 02월 28일에 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 늦은 시점입니다.

* 인수 보증금: 0원. 임차인의 대항력이 없어 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상되며, 배당 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있으나, 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 5,190,000,000원.

* 근저당 1: 엘투케이대부주식회사, 4,180,000,000원 (2021-08-25)

* 근저당 2: 엘투케이대부주식회사, 880,000,000원 (2021-08-25)

* 주택임차권: 신형우, 130,000,000원 (2025-02-28)

* 임의경매: 부산진신용협동조합, 4,180,000,000원 (2025-04-07)

* 근저당부채권근질권설정 (1번 근저당): 부산진신용협동조합, 3,283,200,000원 (2026-03-05)

* 근저당부채권근질권설정 (1번 근저당): 부산제일신용협동조합 (2026-03-05)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

1.4. 상권분석

* 위치: 부산 해운대구 재송동, 센텀시티와 인접하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역에 속합니다.

* 주변: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 센텀시티의 인프라를 공유할 수 있는 이점이 있습니다.

* 잠재력: 역세권 입지와 주변 개발 계획을 고려할 때, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 동해선 센텀역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스노선이 운행 중입니다. 차량을 이용한 부산 시내 및 외곽 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인근의 센텀시티 및 재송동 일대의 상업시설, 마트, 병원 등을 이용하기 편리합니다.

* 교육시설: 재송초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 51.9억 원에 달하는 총 채권액은 감정가 1.6억 원 대비 매우 높아, 경매가 취하될 가능성은 낮으나 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

* 토지 지분: 6.76㎡로 매우 작아 건물만 독립적으로 사용 및 관리하기에는 한계가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

해당 물건은 부산 해운대구 재송동의 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다. 센텀시티 접근성이 뛰어나고 주거 및 교통 환경이 편리하다는 장점이 있습니다. 하지만, 압도적으로 높은 총 채권액과 감정가 대비 현저히 낮은 시세는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 대항력 없는 임차인은 법적 문제가 없으나, 건물 자체의 미래 가치와 관리 상태를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동해선 센텀역과의 근접성으로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 센텀시티 인근 지역 개발 및 가치 상승 여력.

1.9. 시세분석 및 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 해당 물건지(엘이즈제이05)와 유사한 면적(약 26.57㎡/8.04평)의 오피스텔 매매가는 현재 대략 7천만 원대 후반에서 8천만 원대 초반으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 이는 감정가 1억 6천만 원보다 현저히 낮은 수준으로, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 센텀역 인근 오피스텔의 경우, 유사 면적 대비 7천만 원에서 9천만 원 사이의 시세를 보이고 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 현재 파악된 시장 시세를 고려할 때, 약 7천만 원대 중반을 예상할 수 있습니다.

* 다만, 물건의 높은 채권 총액과 감정가와 시세 간의 큰 격차, 그리고 잠재적 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 6,500만원 ~ 7,500만원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당시의 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.