나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경458 [2] 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 센텀역(동해선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호 외 53개호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석붙임 및 징크판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체평탄하게 조성된 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)[엘이즈제이05]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 60m, 최고높이 85m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경458 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1102-5 엘이즈제이05 2층202호

신주소: 부산광역시 해운대구 해운대로161번길 13, 2층 202호

용도: 업무시설(오피스텔)

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

감정가: 1억 6000만 원

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, 재송초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 센텀역(동해선)과 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 25일자 엘투케이대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 임차보증금: 권리분석 결과, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

주요 권리 내용:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-08-25)

* 근저당: 엘투케이대부주식회사 (2021-08-25, 총 5,060,000,000원)

* 주택임차권: 이원재 (2022-10-14 전입, 2022-09-29 확정). 보증금 1억 3000만 원. (등기부상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

* 임의경매: 부산진신용협동조합 (2025-04-07, 4,180,000,000원)

* 기타 채권 최고액이 높은 다수의 근저당 및 근질권 설정이 있습니다.

총 등기부채권액: 약 51억 9000만 원에 달합니다.

1.3. 상권분석

위치적 특성: 해운대구 재송동의 일반상업지역에 속하며, 재송초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

주변 시설: 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 밀집해 있어 지역 내 소비 수요가 형성되어 있습니다.

교통 접근성: 동해선 센텀역이 인근에 있어 도심 및 타 지역 접근성이 우수합니다.

잠재력: 센텀시티와 인접하여 배후 주거 및 상업 기능을 담당하며, 해운대 지역 개발과 함께 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육: 재송초등학교가 인접해 있어 학군 접근성이 좋습니다.

* 교통: 센텀역(동해선) 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 쇼핑 및 문화: 차량으로 이동 시 센텀시티 내 롯데백화점, 신세계백화점, 홈플러스 등 대규모 쇼핑 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 의료: 주변 근린생활시설 및 병원 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 숙박시설이 일부 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 51억 9000만 원에 달하여, 경매 과정 및 낙찰 후 권리관계 파악에 세심한 주의가 필요합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 다른 담보물의 경매 결과나 처리 방식이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미상: 물건명세서에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 해당 호실 외 다른 공실이나 임대차 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

오피스텔 시장 변동성: 부동산 경기 침체, 금리 인상, 오피스텔 공급 과잉 등 외부 요인에 따라 시세 변동성이 발생할 수 있습니다.

건축법상 높이 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 엘이즈제이05 오피스텔로, 전용면적 약 8평 규모입니다. 역세권 입지에 기반한 교통 편리성과 주변 상업 시설 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 수익 창출에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 총 채권액이 높고 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임대 관계가 일부 불명확하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 동해선 센텀역과의 접근성이 우수하여 향후 역세권 가치 상승이 기대됩니다.

실거주 및 임대 수익: 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요가 꾸준하며, 비교적 적은 투자금으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 연계: 해운대 신시가지 및 센텀시티의 배후 지역으로서 지역 개발에 따른 수혜를 받을 수 있습니다.

합리적인 낙찰 가능성: 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점이 입찰 경쟁률을 낮춰, 감정가 또는 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

토지 지분 면적: 6.76㎡ (약 2.05평)

총 면적: 약 10.09평

감정가: 1억 6000만 원

주변 시세 분석:

해운대구 재송동 일대의 유사한 전용면적(약 8평 내외) 오피스텔 매매 시세는 1억 3000만 원에서 1억 8000만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 엘이즈제이05 오피스텔은 준공된 지 오래되지 않아 내부 상태가 양호하다면 시세 상단 범위까지도 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금이 없고, 권리관계가 비교적 명확한 점을 감안하면 감정가를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다. 다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 경쟁 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

제시하는 예상 입찰가는 1억 5500만 원 ~ 1억 7000만 원 범위입니다.

입찰 시점의 시장 분위기, 경쟁 참여자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.