나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5893 [3] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 제4층 제401호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 "기장소방서" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바 제반 대중교통사정은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제1층 제101호 외 2개호로서, 외 벽: 인조석, 복합판넬 및 스톤코트 등 마감, 내 벽: 석고보드, 콘크리트노출 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창 호: 샷시창의 구조임.

이용상태

-기호 1), 2): 근린생활시설(공실)임. -기호 3): 노유자시설(상호:스마트요양원)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20m 내외, 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호), 가축사육제한구역(2015-03 -04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없 음.

물건 비고

본 건물 4층과 함께 3층~5층 전체를 '정관스마트 요양원'으로 사용하고 있으며 건물안내도에는 401호, 402호로 구분되어 있으나 현황은 4층 전체를 1개의 시설로 이용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5893 (3)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 제4층 제401호 (신주소: 부산광역시 기장군 구연3로 11)

* 건물명: 서울프라자

* 토지 면적: 138.28㎡ (약 41.83평)

* 토지 지분: 138.27678475217718㎡ (약 41.83평)

* 건물 면적: 530.33㎡ (약 160.43평)

* 건물 지분: 530.33㎡ (약 160.43평)

* 감정가: 1,147,000,000원

* 주용도: 노유자시설 (기타 용도: 제2종근린생활시설)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 "기장소방서" 남동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

* 말소기준 권리: 본 건 등기부 상 채권 총액은 0원으로, 경매 신청 채권자 외 인수할 권리 및 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자와의 관계 및 보증금, 차임 등 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 아파트와 주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 해당 물건의 주용도는 노유자시설(요양원)로, 주변 주거 환경과 연관성이 높아 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상됨.

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 상업 및 주거 관련 시설로서의 활용 가치가 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 환경: "기장소방서"가 인근에 위치하여 공공 시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 본 물건지 인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 사회적으로 문제가 되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 현황 이용 상태: 본 건물 4층과 함께 3층~5층 전체를 '정관스마트 요양원'으로 사용 중이며, 건물 안내도상 401호, 402호로 구분되나 현황은 4층 전체를 1개의 시설로 이용하고 있음. 이는 명도 과정에서 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 복잡해질 가능성을 내포함.

* 임대차 관계 미상: 정확한 임대차 조건 파악이 선행되어야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 시간 소요가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 소재한 서울프라자 내 제4층 제401호 노유자시설(요양원) 경매 건임.

* 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 주거 밀집 지역 내 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 양호함.

* 현재 3~5층 전체를 '정관스마트 요양원'으로 운영 중이라는 점은 안정적인 운영 수익이나 직접 운영 가능성을 시사하나, 임대 관계 미상 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크 관리가 중요함.

8. 투자 포인트

* 현재 운영 중인 요양원 시설 및 운영권을 인수하거나, 해당 시설을 활용한 새로운 사업(예: 요양시설, 근린생활시설 등)을 구상할 수 있는 잠재력이 있음.

* 정관 신도시의 지속적인 발전과 함께 고령화 사회 진입으로 인한 요양 서비스 수요 증가가 예상됨.

* 건물 전체를 활용하는 요양원이라는 점은 안정적인 운영을 위한 이점으로 작용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,147,000,000원임.

* 인수해야 할 보증금 및 기타 권리사항이 없어 명도 외 추가적인 금전적 부담은 없는 것으로 파악됨.

* 정확한 예상 입찰가는 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 해당 요양원의 실제 운영 수익성, 잠재적 명도 비용, 잔금 납부 시점 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다, 위 요소들을 면밀히 분석한 후 감정가 대비 적정 비율(통상 70~90% 범위에서 고려)을 적용하여 보수적으로 접근할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.