나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11698 [1] 인천광역시 부평구 청천동 424-9 부평테크노파크엠2 1층114호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "갈산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 규모의
공장과 지식산업센터, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재
하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리크지붕 14층 건물내 제1층 제114호로서,
외 벽 : 화강석붙임 및 복합판넬마감 등
창 호 : 강화유리 마감 등

이용상태

본건은 공부상 공장(지식산업센터-지원시설-소매점)으로 등재되어 있으나 현황은 인접
호수와 함께 음식점으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 등의 부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측과 동측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2017-04-25), 산업시설구역(국가산업단지-기타 자세한 사항은 경제지원과
문의 바람)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계는 미상임.
-. 본건은 인접호수(115호, 116호, 117호)와 벽체 구분없이 튼상가 상태로 음식점으로 이용
중인바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.(사진용지 참조)

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터-지원시설-소매점)으로 등재되어 있으나, 현황은 인접 호수(115호,116호,117호)와 벽체구분 없이 튼상가 상태로 음식점으로 이용 중임. 목록 및 등기사항전부증명서 상에는 '부평테크노파크엠2'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 상에는 'TECHNO PARK M2'로 등재. 구분건물로 판단되며, 본건인 114호와 인접 호수인 115호의 경계벽은 용이하게 복원될 수 있고, 외부 출입문은 언제든지 설치 및 제거가 가능한 상태임(감정평가서 및 2025.09.16.자 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경11698 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 청천동 424-9, 부평테크노파크엠2 1층 114호

* 용도: 지식산업센터 (현황: 음식점)

* 감정가: 금 1,204,000,000원

* 토지면적: 19.96㎡ (약 6.04평)

* 토지 지분: 19.961㎡ (약 6.04평)

* 건물면적: 80.10㎡ (약 24.23평)

* 건물 지분: 80.1㎡ (약 24.23평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 건축물 현황:

* 건물명 (등기부): 부평테크노파크엠2

* 건물명 (건축물대장): TECHNO PARK M2

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제1층 제114호

* 준공일: 2019년 6월 26일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 청천동 소재 "갈산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역(갈산역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 등의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측과 동측으로 각각 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 산업시설구역(국가산업단지), 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 7일 접수된 신한은행 근저당권 (채권최고액 1,080,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 현재까지 확인되지 않음.

* 등기부 요약:

* 본 경매 사건으로 인해 말소기준권리(근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기사항전부증명서 상에 기재된 소유권 이전, 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등기 등은 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나, 말소 예정인 권리들임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사한가족, 고영진

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 14일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않음.)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 다수의 지식산업센터와 공장이 밀집한 산업단지 내에 위치하고 있음.

* 주변에는 근린생활시설 및 업무시설이 함께 소재하여 해당 지역의 상업 활동 기능을 지원하고 있음.

* 현황은 공부상의 용도(공장/지식산업센터-지원시설-소매점)와 달리, 인접 호수들과 벽체 구분 없이 통합된 상가 형태로 음식점으로 이용 중임. 이는 해당 상권 내에서의 활발한 유동인구 및 소비 활동을 시사함.

* 해당 호실의 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있음.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 지식산업센터 내 상가로서, 주거 목적의 생활 편의시설보다는 업무 및 상업 활동과 관련된 입지적 조건을 중심으로 판단함.

* 인근에 갈산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 직원 출퇴근 및 방문객 편의와 직결될 수 있음.

* 주변에 다양한 규모의 공장과 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있어 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 용도의 차이: 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 현황은 인접 호수와 통합된 상가로 음식점으로 이용 중임. 이는 향후 행정 처리, 용도 변경, 또는 건축법 관련 문제 발생 가능성을 내포함.

* 통합된 상가 이용: 인접 호수(115, 116, 117호)와 벽체 구분 없이 튼 상가 형태로 이용 중이며, 경계벽 복원 및 외부 출입문 설치/제거가 용이한 상태임. 원상 복구 시 별도의 비용 및 시간이 소요될 수 있으며, 관련 당사자 간의 협의가 필요할 수 있음.

* 명칭 혼동 가능성: 목록 및 등기사항전부증명서 상 명칭은 '부평테크노파크엠2'이나, 집합건축물대장 상 명칭은 'TECHNO PARK M2'로 등재되어 있어, 서류 작업 시 혼동의 여지가 있을 수 있음.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대차 현황이 미상으로 파악되어, 실제 임대 중인지 여부, 임차인이 있다면 계약 조건 등은 별도 확인이 필요함. 이를 통해 공실 리스크 및 예상 임대 수익 산정에 변동이 있을 수 있음.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반 물건보다 명도 또는 법률 검토가 복잡할 수 있으므로, 세심한 주의가 요구됨.

* 주변 환경: 본 물건은 산업단지 내 위치하므로, 소음, 분진 등 산업 활동에 따른 환경적 요인이 존재할 수 있음. (별도의 외부 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었으며, 전반적으로 산업 및 상업 시설 밀집 지역으로 파악됨.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 갈산역 인근의 산업단지에 위치한 지식산업센터 내 상가로, 교통 접근성이 양호하고 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성이 기대되는 입지를 가지고 있습니다.

* 현재 공부상 용도와 다르게 인접 호수와 통합하여 음식점으로 성업 중인 것으로 파악되며, 이는 해당 상권의 잠재력을 시사하는 긍정적 신호로 해석될 수 있습니다.

* 그러나 공부상 용도 불일치, 통합된 상가의 원상복구 가능성, 미확인 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어, 인수되는 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 갈산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상가로서의 접근성을 높여줌.

* 활성화된 상권: 인근 다수의 산업 시설 및 업무 시설 종사자를 배후 수요로 확보할 수 있으며, 현재 음식점으로 성업 중이라는 점은 상권의 잠재력을 시사함.

* 일괄매각으로 인한 효율성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 용이함.

* 깔끔한 권리관계: 경매를 통해 모든 권리가 소멸되므로, 권리 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 그리고 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 권리분석 결과, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 책정할 수 있습니다.

* 향후 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 등을 면밀히 검토하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.