나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518113 [1] 인천광역시 서구 청라동 130-4 호반베르디움앤영무예다음 214동 22층2205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라초등학교" 동측 인근에 위치하는 아파트로,
주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물내 22층 2205호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등,
창호; 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지와 연결된 외곽공도 및 단지내 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역(2022-01-03) , 중로1류(폭 20m-25m)
(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제
1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의
지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전
과(560-6659) 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-06)(인천서부교육
지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(자세한사항은 인천광역시
서부교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경518113 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 130-4 호반베르디움앤영무예다음 214동 22층2205호

용도: 아파트

감정가: 460,000,000 원 (4억 6천만 원)

토지면적: 43.81㎡ (약 13.25평)

건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 30층 건물 내 22층 2205호

이용 상태: 아파트로 이용 중

설비 내역: 급배수, 위생, 승강기 설비 등

토지 형상: 가장형 토지로 아파트 건부지로 이용 중

도로 상태: 단지 내 포장도로 및 외곽 공도 이용

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 청라호반베르디움2차아파트

사용승인일: 2011년 05월 19일

총 세대수: 1051세대

주차대수: 총 20대 (지상 12대, 지하 33대) - *참고: 지하 주차대수(33대)와 총 주차대수(20대) 간 수치 불일치가 있으며, 총 주차대수가 세대수에 비해 현저히 적은 것으로 파악됩니다.*

최고층: 30층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 서구 청라동 소재 "청라초등학교" 동측 인근에 위치함.

주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 을1, 하나은행 근저당권 (2011-10-24)

매각으로 소멸되는 권리: 을1(하나은행 근저당), 을5(페퍼저축은행 근저당), 을7(페퍼저축은행 근저당), 갑6(삼성카드 가압류), 갑7(경기신용보증재단 가압류), 갑8(페퍼저축은행 임의경매), 갑9(오케이저축은행 가압류), 갑10(하나은행 임의경매) 등 등기부등본 상 을구 및 본건 경매개시결정 이전의 갑구 권리들은 대부분 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 지상권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-09-08

대항력: 있음

비고: 임차인 이 는 전입일자 2011년 9월 8일자로 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 통상적인 임대차 계약과는 다른 상황일 수 있으며, 명도 시 보증금 반환 의무가 없더라도 임차인의 법적 권리 행사로 인해 추가적인 부담이나 명도 지연이 발생할 수 있습니다. 해당 임차인과의 명도 협상 및 관련 법적 검토가 반드시 필요합니다.

3.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건임.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 640,941,551 원 (약 6억 4천만 원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

아파트 단지와 함께 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

4.2. 아파트 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 단지 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

"청라초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 안전한 통학 환경을 기대할 수 있음.

5.2. 편의시설

단지 인근 근린생활시설 및 아파트 단지 내 복리시설 이용이 편리함.

5.3. 주거 환경

아파트 단지 밀집 지역에 위치하며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (이 )

명시된 보증금 및 차임이 0원이지만 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 해당 임차인이 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하거나 명도를 거부할 가능성이 있음. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연으로 이어질 수 있는 중대한 리스크임.

6.2. 중복사건 및 유동화물건

중복사건 및 유동화물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 특수성을 내포할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요함.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

다양한 도시계획 및 법규상의 제한(보호구역, 성장관리권역 등)이 있으나, 일반적인 아파트 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보임.

6.4. 혐오시설 유무

인근 지역을 지도 서비스 등으로 확인한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)은 발견되지 않았으며, 주변은 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있음.

최근 매매 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

하지만, '대항력 있는 임차인'이 보증금 없이 거주 중이라는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요소임. 해당 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들을 신중하게 고려해야 함.

중복사건 및 유동화물건이라는 특성 또한 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

청라지구의 인프라를 누릴 수 있는 입지.

최근 실거래가 대비 낮은 감정가.

수도권 신도시 아파트로서의 장기적인 가치 상승 잠재력.

만약 임차인 이슈가 원만히 해결된다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 6일: 25층, 59.86㎡, 480,000,000 원

* 2026년 7월 11일: 7층, 59.86㎡, 492,000,000 원

* 2026년 7월 5일: 17층, 59.738㎡, 490,000,000 원

현 시세: 약 480,000,000 원 ~ 492,000,000 원 수준으로 형성되어 있음.

감정가: 460,000,000 원.

예상 입찰가 산정:

본건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'으로, 명도 관련 비용 및 불확실성이 존재함.

인수 보증금은 0원이지만, 대항력으로 인해 명도 협상 비용이 발생할 수 있음.

이러한 리스크를 고려하여, 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 감안하더라도 무리한 입찰은 지양해야 함.

감정가(460,000,000원)에서 시작하여, 리스크 감안 및 시세 범위를 고려했을 때, 465,000,000원 ~ 475,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.