나이스옥션 법원경매 인천 2025타경927 [3] 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 ""서인천선착장입구사거리"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체
로 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 제108호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2020-12-31)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공히 소매점으로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설, 운동시설, 위락시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지),
중로2류(폭 15m~20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(1), 기호(2), 기호(3)은 외부 간판상 개성곱창으로 되어 있으나, 현재 영업종료 안내문이 출입문에 부착되어 있는 바, 경매진행시 재차 확인하시기 바랍니다.

3) 본건 기호(3)의 복도측으로 유리창이 파손되어 있는 바, 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황은 폐업한 음식점임.(내부에 식당 집기류 그대로 놓여있음)
동일주소지 108호,109호와 경계벽 없이 통합되어 있으며, 복원이 용이한 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고 바람(감정평가서 및 2026.7.2.자 사실조회회신서 참조)
복도측으로 유리창이 파손되어 있음.
집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경927 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 750,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층 110호

용도: 근린상가

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물면적: 42.84㎡ (약 12.96평)

사용승인일자: 2020-12-31

1.3. 권리 내역

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권(하나은행, 1,680,000,000원) 등이 등기되어 있었으며, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 인천지방법원의 임의경매 개시결정(2025타경927)이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 1,680,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

1.4. 기타 특이사항

특이사항: 유동화물건

주의사항:

* 집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황은 폐업한 음식점이며 내부에 식당 집기류가 그대로 놓여 있습니다.

* 동일 주소지 108호, 109호와 경계벽 없이 통합되어 있으며, 복원이 용이한 것으로 판단됩니다.

* 복도 측으로 유리창이 파손되어 있습니다.

* 집합건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "서인천선착장입구사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

말소기준권리는 하나은행의 근저당권(2024-04-19 접수)이며, 경매개시결정 등기(2025-03-25 접수) 또한 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 원창동 일대는 공장 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 북항 배후부지 개발계획과 연계되어 물류 및 산업 활동이 활발한 지역으로 예상됩니다. 주변의 근린상가 및 소매점 등은 지역 내 종사자들을 대상으로 영업하고 있을 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

"인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 주변 혐오시설" 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 공장 및 일반 상업시설이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 자체적으로는 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 불일치 및 영업 관련

* 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 현황은 '폐업한 음식점'으로 내부에 식당 집기류가 그대로 방치되어 있습니다. 이는 원상복구 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 구조적 문제 및 위반건축물

* 동일 주소지 108호, 109호와 경계벽 없이 통합되어 있어, 이를 복구하는 데 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 복도 측으로 유리창 파손 상태로, 수리가 필요합니다.

* 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 사용 및 관리에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상, 일반 물건보다 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)의 근린상가 물건으로, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 현재 폐업한 음식점으로 사용 중이며, 내부 집기류 방치, 통합된 구조, 파손된 유리창 등 원상복구에 상당한 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다. 특히, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 점은 향후 자산 가치 및 활용에 큰 제약이 될 수 있는 중대한 리스크입니다. 감정가 대비 낮은 수준의 입찰을 고려하되, 위반건축물 해소 방안 및 원상복구 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년에 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후도는 낮습니다.

8.2. 입지

인천 서구의 산업단지 및 항만 배후 지역에 위치하여, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 낮은 인수 보증금

임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 750,000,000원이나, 현황과의 차이(폐업 음식점, 집기류 방치), 구조 통합, 유리창 파손, 그리고 가장 중요한 '위반건축물' 등재라는 중대한 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점도 투자 결정에 참고해야 할 부분입니다. 위반건축물 해소 비용, 원상복구 비용, 그리고 향후 건물 사용 및 가치에 대한 영향을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

구체적인 예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰 사례, 본 건의 리스크 해소 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 다만, 통상적인 경매 물건의 낙찰가율 및 본 건의 특수성을 감안할 때, 감정가의 60~70% 선에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 전문가의 추가적인 면밀한 분석을 통해 조정되어야 합니다.

예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 525,000,000원 (참고용이며, 투자 결정 시 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.