나이스옥션 법원경매 인천 2024타경547128 [1] 인천광역시 중구 중산동 1887-4 이편한세상영종국제도시오션하임 105동 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 중산동 소재, "인천중산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에는 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 1은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 제25층 제2501호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽: 벽지및 타일붙임 등 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

현재 "공동주택(아파트)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 현재 "이편한세상영종국제도시오션하임" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역, 상대보호구역(2019-02-01), 절대보호구역(2019-02-01), 성장관리권역(2014-11-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경547128 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1887-4, 이편한세상영종국제도시오션하임 105동 25층 2501호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 495,000,000원

토지면적: 56.10㎡ (약 16.97평)

토지지분: 56.0956㎡ (약 16.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평) - 공급면적 기준

건물지분: 84.9777㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 중구 중산동에 소재하며, "인천중산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준 권리는 2021년 04월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)이며, 해당 금액은 330,000,000원입니다.

3.2. 소멸 권리 분석

말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 요약상 을4(근저당), 갑5(임의경매), 갑6(임의경매), 갑7(압류), 갑8(압류) 등이 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

현황 조사 시 폐문부재 등으로 인해 임차인 현황 및 임대관계는 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주] 임대차 관계가 불분명하며 보증금 액수가 미상인 경우, 인수 여부와 관계없이 반드시 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (없음)

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 편의시설

대상 물건이 위치한 영종국제도시는 대규모 아파트 단지와 함께 상업 시설, 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 인천중산초등학교가 소재하고 있으며, 단지 내 및 주변에 다양한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: e편한세상 영종국제도시 오션하임

사용승인일: 2018년 12월 27일

총 세대수: 1520세대

최고층: 28층

주차 가능 대수: 총 15대 (지상 4대, 지하 37대 - 이는 세대당 주차가 아닌 총 주차 대수일 수 있습니다. 일반적으로 아파트는 지하 주차가 더 많은 편입니다.)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 25대)

5.2. 면적 정보 (전용/공급)

전용면적: 약 84.9777㎡ (약 25.70평) - 유사 면적의 최근 매매 정보 기준

공급면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 기타 위험 요소

* 중복 사건, 유동화 물건으로 분류되어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 대상 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연차(2018년 준공)가 비교적 짧은 신축 아파트로, 입지 조건 및 단지 내 편의시설이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 감정가(495,000,000원) 대비 최근 실거래가(41,000만원~44,000만원)가 다소 낮은 점은 눈여겨볼 부분입니다. 권리분석 상으로는 말소기준 권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 임차인 현황이 미상이라는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 준공된 신축 아파트라는 점.

* 인천 영종도 지역의 개발 잠재력.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 최근 실거래가 수준에서 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(41,000만원 ~ 44,000만원)와 감정가(49,500만원)의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 매매가의 상단과 감정가의 약 90% 수준을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 구도, 본 물건의 정확한 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.