나이스옥션 법원경매 인천 2025타경927 [2] 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 ""서인천선착장입구사거리"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체
로 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 제108호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2020-12-31)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공히 소매점으로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설, 운동시설, 위락시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지),
중로2류(폭 15m~20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(1), 기호(2), 기호(3)은 외부 간판상 개성곱창으로 되어 있으나, 현재 영업종료 안내문이 출입문에 부착되어 있는 바, 경매진행시 재차 확인하시기 바랍니다.

3) 본건 기호(3)의 복도측으로 유리창이 파손되어 있는 바, 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황은 폐업한 음식점임.(내부에 식당 집기류 그대로 놓여있음)
동일주소지 108호,110호와 경계벽 없이 통합되어 있으며, 복원이 용이한 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고 바람(감정평가서 및 2026.7.2.자 사실조회회신서 참조) 집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경927 (2)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층109호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상: 소매점)

감정가: 714,000,000원

토지면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 1층 109호

사용승인일자: 2020년 12월 31일

특이사항: 유동화물건

1.2. 현황

본건은 집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황은 폐업한 음식점으로 내부에 식당 집기류가 그대로 놓여 있습니다. 동일 주소지 108호, 110호와 경계벽 없이 통합되어 있으며, 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "서인천선착장입구사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다수의 공장 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로서, 지역적으로는 북항 배후부지 지구단위계획구역에 속하며 물류 및 산업 지원 관련 시설이 밀집된 특징을 보입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 용이하며, 남측 및 서측 도로를 이용합니다. 또한, 본건 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리관계

본건은 인천지방법원 2025타경927호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 을1 순위 근저당권(하나은행, 2024.04.19.접수, 1,680,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 1,680,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 인천 서구 원창동 일대는 "서인천선착장입구사거리"를 중심으로 공장, 물류창고, 산업시설 및 이를 지원하는 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 북항 배후부지로서 관련 산업의 배후 수요에 따라 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 현황 및 업종 적합성

집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현재는 폐업한 음식점 상태로 영업을 종료한 것으로 보입니다. 내부에 식당 집기류가 그대로 방치되어 있어 인수 시 정리 및 원상 복구 비용이 필요합니다. 주변의 산업단지 및 물류 종사자들을 대상으로 하는 식당이나 편의시설, 또는 관련 서비스 업종으로의 재활용 가능성이 있습니다. 다만, 본건과 인접하여 모다아울렛 인천점이 있어 일부 소비 상권의 기능도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 점포로, 사용승인일자는 2020년 12월 31일입니다. 건물 내에는 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 불일치 및 위반건축물

집합건축물대장상 용도(소매점)와 실제 현황(폐업한 음식점)이 불일치하며, 더불어 '위반건축물'로 등재되어 있어 추후 이행강제금 부과 또는 시정 의무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 통합 및 구조 변경

본건은 인접한 108호, 110호와 경계벽 없이 통합되어 사용 중이므로, 이를 원상 복구하거나 개조하는 과정에서 추가적인 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다. 감정평가서 및 사실조회 회신서에 따르면 복원이 용이한 것으로 판단되나, 이는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 물리적 하자

본건(기호 3으로 추정)의 복도측 유리창이 파손된 상태로 확인되었습니다.

6.4. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 경매 절차가 진행되고 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 인천 서구 원창동 소재 대상타워1 건물 내 1층 근린상가 점포로, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

7.2. 종합 평가

최근 건축된 건물임에도 불구하고, 공부상 용도와 현황의 불일치, 위반건축물 등재, 폐업 상태 등 다수의 문제점을 내포하고 있습니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 현황을 복구하고 위반건축물 문제를 해결하기 위한 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 다만, 북항 배후부지라는 입지적 특성을 고려할 때, 이러한 문제점을 해결한다면 지역 산업단지 및 물류 관련 종사자들을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력은 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주변 입지

"서인천선착장입구사거리" 인근으로 차량 접근성이 양호하며, 인천항 및 관련 산업단지의 배후 지역으로서의 입지적 장점을 가집니다.

8.2. 신축 건물

2020년 사용 승인된 건물로 건축 연한이 짧아 물리적 노후도가 낮아 향후 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

8.3. 통합 공간 활용 잠재력

인접 호실과의 통합으로 넓은 면적 확보가 가능하므로, 복원 및 재구성을 통해 다양한 업종으로의 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 714,000,000원이며, 인수 보증금은 없습니다. 본건의 잠재적 리스크(위반건축물 관련 이행강제금, 현황 복구 비용, 점포 통합 해소 비용 등)를 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 정확한 복구 비용 및 이행강제금 규모 등을 면밀히 파악한 후, 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.