나이스옥션 법원경매 진주 2026타경41 [4] 경상남도 진주시 장대동 107-20 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 경상남도 사천시 곤명면 송림리 소재 곤명중학교 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 일반주택 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(2) 경상남도 산청군 삼장면 대하리 소재 신촌마을회관 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 일반주택, 임야, 묘지 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(3) 경상남도 진주시 옥봉동 소재 진주옥봉고분군 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어져 있습니다. 기호(5) 경상남도 진주시 장대동 소재 진주시외버스터미널 서측 인근에 위치하며, 부근은 숙 박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1) 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일 반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(2) 차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일 반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(3) 차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고 려컨대 보통시됩니다. 기호(5) 차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고 려컨대 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 사다리형의 대부분 평탄한 토지로서, 현황 대부분 잡종지 상태입니다. 기호(2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 묘지로 이용중입니다. 기호(3) 가장형의 평탄한 토지로서, 단독주택 등 부지로 이용중입니다. 기호(5) 정방형의 평탄한 토지로서, 창고 및 문화원 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(2) 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 기호(3) 남서측으로 폭 약 12m내외의 포장도로에 접합니다. 기호(5) 동측으로 폭 약 6m내외의 포장도로와 남측 및 북측으로 폭 약 2.5m내외의 포장도로 에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)에 속합 니다. 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 속합니다. 기호(3) 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 역사문화환경보전지역에 속합니다. 기호(5) 일반상업지역, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025 -10-27)(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역에 속합니다.

제시목록 외의 물건

기호(ㄴ,ㄷ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 해당 토지 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 목조 및 조적조 강판지붕 단층 건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 목재치장 및 벽지 마감 등. 창호: 샷시창호 등. 기호(6) 시멘트 벽돌조 및 블록조, 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 강판노출, 외장타일 마감 등. 내벽: 몰탈 마감, 페인팅 및 타일마감 등. 창호: 샷시창호 등. 기호(ㄱ) 목조 및 조적조 강판지붕 단층입니다. 기호(ㄴ) 목조 및 조적조 강판지붕 단층입니다. 기호(ㄷ) 목조 판넬지붕 단층입니다. 기호(ㄹ) 조적조 슬래브지붕 2층에 소재합니다.

이용상태

기호(4) 주택으로 이용중입니다. 기호(6) 창고(1층) 및 문화원(2층)으로 이용중입니다. 기호(ㄱ) 거실 등으로 이용중입니다. 기호(ㄴ) 점집으로 이용중입니다. 기호(ㄷ) 다용도실로 이용중입니다. 기호(ㄹ) 계단실 등으로 이용중입니다.

설비내역

기호(4) 위생설비 등 되어있습니다. 기호(6) 2층에 위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ,ㄹ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호ㄹ) 매각 포함.
-목록6. 시멘트 벽돌조, 블록조 및 철근콘크리트조 이며 1층 면적은 154.3㎡임. 2층은 문화원으로 이용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경41 (4)

소재지: 경상남도 진주시 장대동 107-20

용도: 창고시설 (건축물표제부상 주택 용도 포함)

감정가: 540,838,350원

토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

건물면적: 191.01㎡ (약 57.8평) + 제시외 13.00㎡ (약 3.9평) (일괄매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사광신주류 (주OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 장대동에 소재하며, 진주시외버스터미널 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 숙박시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

* 도로: 물건지 동측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있으며, 남측 및 북측으로는 폭 약 2.5m 내외의 포장도로가 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 11일 접수된 하나은행 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 등기부등본상의 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 222,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재까지 파악된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

(※ 임차인 현황 조사 시, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 해당 임차인에 대한 별도 확인 및 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 진주시외버스터미널 인근에 위치한 일반상업지역으로, 주변에 숙박시설 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 이용 현황: 본 건물(목록6)은 1층 창고시설(154.3㎡)과 2층 문화원(36.71㎡)으로 이용 중이며, 총 면적은 191.01㎡입니다. 제시외 건물(기호ㄹ)도 매각에 포함됩니다.

* 활용 잠재력: 상업지역 내 입지라는 점을 고려할 때, 창고시설 및 문화원 외에도 다양한 형태의 근린생활시설, 서비스업 등 상업적 용도로의 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 시외버스터미널과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 및 숙박시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 접면: 남측 및 북측으로 폭 2.5m 내외의 좁은 도로에 접하고 있어, 대형 차량의 출입이나 대규모 개발 시 다소 제약이 있을 수 있습니다. (동측 6m 도로는 양호)

* 토지이용계획 제한: 역사문화환경보존지역 및 특화경관지구에 속해 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 개발 시 관련 법규 및 심의 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 복합 건물 활용: 건축물 표제부상 '창고시설, 주택'으로 기재되어 있고, 현황도 창고 및 문화원으로 이용 중이므로, 매수 후 활용 방안에 따라 용도 변경 가능성 및 관련 절차를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으며, 자체 검색 결과 특별히 확인되는 시설은 없었습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 장대동에 소재한 창고시설 및 문화원 용도의 복합 건물로, 진주시외버스터미널 인근 일반상업지역에 위치하고 있습니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 별도의 채무나 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 토지 200㎡, 건물 191.01㎡ 및 제시외 건물 13㎡를 일괄 매각하며, 상업지역 내 입지로 향후 다양한 용도의 사업에 활용 가능성이 높은 투자 가치 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 인수에 대한 위험이 전혀 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 진주시외버스터미널 인근 상업지역에 위치하여 접근성 및 잠재적 가치가 높습니다.

* 임차인 부담 없음: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 다용도 활용 가능성: 현재 창고 및 문화원으로 이용 중이나, 상업지역 내 위치를 활용하여 다양한 사업 용도로의 전환이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 540,838,350원을 기준으로 하되, 반드시 현장 조사, 주변 시세 분석, 유사 물건 거래 사례, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 외 취득세, 법무사 수수료 등 제반 부대 비용을 포함한 총 투자 비용을 산출하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.