나이스옥션 법원경매 포항 2025타경461 [2] 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 177-3, 178 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 '연일읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 주택지대로서 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 일련번호(1~3)은 부정형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '주거용 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1~3)은 북측 및 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3): 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(3)은 공부상 지목 '전' 이나 일련번호(2)와 일단지로서 현황 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '이원자' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가,나) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서 외 벽 : 오지적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 타일 및 벽지 등 마감 바 닥 : 장판지, 타일 등 창 호 : 목재 및 샷시창호임.

이용상태

(가) 1,2층 : 단독주택. (나) 1,2층 : 단독주택.

설비내역

급.배수 시설 및 위생설비 등 되어 있으며, 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별첨 '지적 및 건물개황도' 및'사진용지'에서와 같이 제시외건물(기호㉠~㉩)이 소재하는바, 개략적인 실측에 의한 면적 사정으로 평가하였으니, 경매진행시 이점 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '이원자' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 다세대주택이나 실제는 단독주택으로 사용.
목록 5 토지는 지목 '전'이나, 현황 '대'임.
제시외 3-1 건물은 북동측 인접지인 '괴정리 178-2 번지'에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되나 정확한 점유 위치 등 확인은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호: 포항지원 2025타경461 (2)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 177-3, 178

물건 종류: 단독주택 (공부상 다세대주택이나 실제 단독주택으로 사용 중)

감정가액: 141,623,390원

토지 면적: 209.00㎡ (약 63.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 141.27㎡ (약 42.7평)

건물 제시외 면적: 18.76㎡ (약 5.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강동새마을금고

말소기준권리: 2018년 12월 18일자 강동새마을금고 근저당 (84,500,000원)

등기부채권 총액: 122,026,573원

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리에 소재하며, '연일읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주택지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 소형 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다. 또한, 물건지는 북측 및 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연일초등학교), 비행안전제2구역(전술) 등의 도시계획시설 및 제한이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

토지 및 건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 2018년 12월 18일자 근저당권보다 후순위인 가압류 및 임의경매 등의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 및 상속 등기는 말소기준권리 후순위로 현재 소유자가 정리될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 따라서 본 건은 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 연일읍 괴정리에 위치한 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례입니다. 2023년~2024년 준공된 해당 주택들은 44.91㎡(약 13.6평)에서 60.6㎡(약 18.3평) 면적에 대해 22,000,000원에서 34,500,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,200,000원에서 2,540,000원 범위에 해당합니다. 본건은 단독주택으로 토지(209.00㎡)와 건물(141.27㎡ + 제시외 18.76㎡)을 포함한 일괄 매각 대상이므로, 이러한 단위 주택 거래 사례와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 주변 지역의 부동산 가치 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 141,623,390원으로, 이는 전체 면적(토지+건물 약 106평)을 고려할 때 평당 약 1,335,000원 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 연일초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 또한, 연일읍행정복지센터가 가까이 있어 행정 편의 시설 이용이 용이합니다. 주변에 근린생활시설과 주거시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(18.76㎡)이 포함되어 있습니다.

* 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 단독주택으로 사용되고 있어 용도상의 차이가 있습니다.

* 토지 중 목록 5 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

* 제시외 건물 3-1호는 북동측 인접지인 '괴정리 178-2 번지'에 걸쳐 소재할 것으로 추정되며, 정확한 점유 위치 확인을 위해 측량이 필요합니다. 이는 향후 경계 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 단독주택으로, 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다. 주변 환경이 주거지역으로서 양호하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다. 하지만 공부상 용도와 실제 사용 용도 불일치, 토지 지목과 현황 불일치, 그리고 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있을 가능성이 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 제시외 건물의 경계 침범 문제는 현장 답사와 측량을 통해 명확히 파악하고, 이에 따른 해결 방안 및 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 실제 단독주택으로 사용 중인 점은 향후 주택 가치 상승에 긍정적일 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,623,390원입니다. 제공된 주변 다세대, 연립 주택의 최근 매매 사례를 바탕으로 산정한 평당 가격은 약 1,200,000원에서 2,540,000원 범위입니다. 본건 건물 면적(약 48.4평)에 이를 적용할 경우 건물 가치는 약 58,000,000원에서 123,000,000원으로 추정됩니다. 토지 면적(약 63.2평)에 대한 가치 평가 또한 중요합니다.

그러나 제시외 건물의 인접지 경계 침범 가능성, 공부와 실제 현황의 차이 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가액 그대로 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 이러한 리스크 요인 해결에 필요한 추가 비용 및 시간을 고려하여, 감정가액 대비 약 90% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 127,500,000원

본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 시세 정보와 잠재적 리스크를 반영한 것이며, 실제 현장 방문 및 정밀 측량 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.