나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4067 [2] 경상북도 포항시 북구 동빈1가 57-52 동빈라온채 505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 동빈1가 소재 ""포항시 북구청"" 북동측 인근에 위치하는 ""동
빈라온채"" 제2층 제202호외 1개호로서, 부근일대는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으
로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층건 중 제2층 제202호외 1개호로서,
외벽: 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1): 사무소(오피스텔)로 이용중임.
기호(2): 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 근린생활시설 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m
~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 관광특구(포항영일만관광특구), 상대
보호구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 포항지원 2025타경4067 (2) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 포항시 북구 동빈1가 57-52번지, 동빈라온채 505호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 142,000,000원입니다.

토지 면적은 23.52㎡ (약 7.1평)이며, 건물 면적은 58.97㎡ (약 17.8평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 박OO이며, 특이사항으로 대항력있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 동빈1가에 위치하며, 포항시 북구청 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구(포항영일만관광특구), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 2월 27일 포항세무서장의 압류(갑4)입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 본 건에는 대항력있는 임차인 정동일 씨가 존재합니다.

정동일 씨는 2017년 8월 21일 전입(사업자등록)하였으며, 이는 말소기준권리 설정일보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

임차인의 보증금은 120,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

따라서, 본 건 매수인은 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 동빈1가는 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

포항시 북구청 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 좋습니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

오피스텔 용도로 활용될 경우, 주변 직장인 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 아파트 및 주택 단지가 있어 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

대중교통 이용이 가능하나, 상세한 노선 및 배차 간격에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력있는 임차인의 존재입니다.

임차인의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용하며, 이는 총 투자 비용을 증가시킵니다.

임차인의 명도 및 보증금 반환 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

건축물대장 상 '공동주택' 및 '근린생활시설'로도 표기되어 있어, 용도에 따른 실제 이용 현황과 관련한 다툼의 소지가 있을 수 있습니다. (감정평가서상으로는 사무소(오피스텔) 및 아파트로 이용 중)

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 120,000,000원의 대항력있는 임차인 보증금 인수 부담은 투자 수익률에 매우 큰 영향을 미치는 요소입니다.

감정가 142,000,000원은 공실 상태의 시장가치로 고려해야 하며, 실제 매수자가 부담해야 할 총 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 것입니다.

따라서, 인수 보증금의 규모를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

포항시 북구청 인근의 개발 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

소유권 이전 및 압류 등의 권리관계가 정리되어 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명확합니다.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

임차인과의 원만한 협의 또는 명도를 통해 공실 상태로 전환 시, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

인수 보증금 (대항력있는 임차인): 120,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 가치를 기준으로 산정합니다.

이는 매수인이 부담해야 할 보증금을 고려하여, 해당 보증금을 제외한 나머지 가치에 대해 입찰가를 결정하는 방식입니다.

가치 기준 금액 = 감정가 - 인수 보증금

가치 기준 금액 = 142,000,000원 - 120,000,000원 = 22,000,000원

일반적인 경매 낙찰률(가치 기준 금액의 70~90%)을 적용하여 예상 입찰가 범위를 산출합니다.

예상 입찰가 범위:

- 최저 예상 입찰가 (70% 적용): 22,000,000원 * 0.70 = 15,400,000원

- 최고 예상 입찰가 (90% 적용): 22,000,000원 * 0.90 = 19,800,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 15,400,000원에서 19,800,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

이는 매우 보수적인 접근 방식이며, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(참고: 예상 입찰가 범위는 대항력있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 한다는 점을 감안하여 산출된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.