나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50115 [2] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1362 스카이파크빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재 '원통교' 남측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 (1): 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일마감 등, 창호 : 하이 샷시임. 기호 (2),(3): 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호, 제1층 제101호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일마감 등, 창호 : 하이 샷시임.

이용상태

기호 (1),(2) : 다세대주택(방3, 주방 및 거실1, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임. 기호 (3) : 다세대주택(방3, 주방 및 거실1, 욕실2, 발코니 등)이나 공가상태로서 관리상태는 부실함.

설비내역

기호 (1)~(3): 기본적인 전기설비, 승강기 설비, 급·배수설비, 위생설비, LPG가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원통리 1362 :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 관리상태 미확인인바 참조바람

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2026타경50115 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1362, 스카이파크빌 비동 4층 402호

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 118.63㎡ (약 35.9평)

* 토지지분: 118.63㎡ (약 35.9평)

* 건물면적: 73.88㎡ (약 22.3평)

* 건물지분: 73.88㎡ (약 22.3평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOO

* 건축물 용도 사용승인일: 2020년 10월 23일 (비교적 신축)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재 '원통교' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량으로의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됨.

* 토지: 사다리형의 완경사지 형태를 이루고 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있음.

* 도로: 본건 토지 북서측으로 소로에 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없음.

* 토지이용계획: 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 14일 접수된 유한회사의 가압류(899,500,000원)가 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차 진행 시 가압류, 압류, 강제경매 등 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없으며(합계 0원), 임대관계는 미상임.

* 임대차 관계가 미상이므로, 실제 거주하거나 임차하고 있는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 등 세부 내역 확인에 주의가 필요함.

* 등기부채권 총액: 899,500,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 북면 원통리 지역의 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 건축 연도 2001년, 전용면적 35.28㎡(약 10.7평)의 '원통빌라'가 2026년 4월 6일에 4,500만원에 거래됨. (평당 약 421만원)

* 건축 연도 1985년, 전용면적 65.47㎡(약 19.8평)의 '극동' 연립주택이 2026년 5월 12일에 9,000만원에 거래됨. (평당 약 455만원)

* 건축 연도 1988년, 전용면적 55.98㎡(약 17.0평)의 '성도아파트가,나,다동' 연립다세대가 2026년 5월 6일에 5,500만원에 거래됨. (평당 약 324만원)

* 본건 '스카이파크빌'은 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 해당함. 유사 연식의 거래 사례는 없으나, 최근 거래된 건물들에 비해 건축 연도가 현저히 짧아 가격 경쟁력이 있을 것으로 예상됨.

* 본건의 감정가는 143,000,000원이며, 전용면적 73.88㎡(약 22.3평)를 고려할 때 평당 약 641만원 수준임. 이는 인근 시세 평균보다 다소 높게 책정된 것으로 보임.

* 다만, 비교 대상들의 건축 연도를 고려할 때, 신축 건물인 스카이파크빌은 이보다 높은 가격대를 형성할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재지로, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. '원통교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량을 통한 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 지역 내 이동은 차량을 이용하는 것이 편리합니다.

* 편의시설: '원통교' 인근에 위치하여 지역 내 기본적인 상업시설 및 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다. (예: 인근 마을회관, 소규모 상점 등)

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 확인하지 못하였으므로, 실제 관리 상태는 다를 수 있음. 이에 따른 수리비 등 추가 비용 발생 가능성 유의 필요.

* 공가 및 관리 부실 가능성: 일부 호실(기호 3: 101호)이 공가 상태이며 관리 상태가 부실하다고 명시되어 있어, 건물 전체적인 유지보수 및 관리 상태에 대한 점검이 필요함.

* 임대 관계 미확인: 임차인이 존재할 경우, 인수되는 보증금은 없으나 점유 관계 및 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 가축사육제한구역: 지역 특성상 가축 사육이 제한되는 구역으로, 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인제군 북면 원통리에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택임.

* 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 환경은 조용한 편에 속함.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전성이 높으나, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재함.

* 인근 유사 물건들의 시세와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나 신축 연식은 장점으로 작용함.

* 신중한 접근이 필요한 물건으로, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 연식이 짧아 상품성이 좋음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확함.

* 지역 개발 가능성: 향후 지역 경제 상황 및 개발 여부에 따라 가치 상승 기대.

* 인수되는 권리 없음: 권리 분석상 안전성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 건물 면적: 73.88㎡ (약 22.3평)

* 인근 유사 물건 시세 분석 결과, 평당 가격대는 약 324만원 ~ 455만원 수준으로 나타났으나, 이는 건축 연도가 오래된 물건 기준임.

* 본건은 건축 연도가 4년으로 신축에 해당하므로, 평당 가격을 450만원 ~ 550만원으로 가정 시 예상 시세는 다음과 같음.

* 최소 예상가: 22.3평 * 450만원/평 = 100,350,000원

* 최대 예상가: 22.3평 * 550만원/평 = 122,650,000원

* 감정가(143,000,000원) 대비 인근 시세 및 신축 연식의 이점을 고려하고, 내부 상태 미확인 등 리스크를 감안할 때, 합리적인 입찰가 범위는 110,000,000원 ~ 125,000,000원으로 판단됨.

* 따라서, 현장 조사 등을 통해 건물 내부 상태를 반드시 확인한 후, 최종 입찰가를 보수적으로 산정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.