나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [18] 서울특별시 송파구 가락동 35-9 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (18)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창신개발투자대부주식회사 (갑3 등기부 정보 참조)

1.1. 2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 송파구 양재대로66길 42 (가락동) (구 주소: 서울특별시 송파구 가락동 35-9 4층401호)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설)

감정가: 3억 4,550만원

1.1. 3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 51.66㎡ (약 15.62평)

토지지분: 25.8295㎡ (약 7.81평)

건물면적: 122.79㎡ (약 37.15평)

건물지분: 61.395㎡ (약 18.57평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

건축물대장상 건물 현황

총 연면적: 875.38㎡ (약 264.82평)

대지권 면적: 294㎡ (약 88.94평)

총 층수: 6층 (본건은 4층 401호)

주 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브)

사용승인일: 2002년 07월 19일

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 본건은 토지 및 건물 지분 매각입니다. 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거 시설과 근린생활시설, 주상용 건물, 업무시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 기호에 따라 가장형(정방형 유사), 사다리형 유사, 세장형(정방형 유사) 등의 형태를 보입니다.

- 기호1 토지: 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

- 기호4 토지: 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

- 기호8 토지: 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

건물은 남동측, 남서측, 북동측으로 각각 노폭 8m, 6m, 15m의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역 등에 속합니다. 일부 필지(기호8)는 교육환경보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본 상 말소기준권리인 을1 근저당(2023년 2월 2일, 창신개발투자대부주식회사)보다 후순위의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 을1 근저당 (접수일자 2023-02-02, 창신개발투자대부주식회사, 채권최고액 17억 5,500만원)

등기부 채권 총액: 약 25억 3,514만원

3.3. 임차인 현황

- 임차인: (주)마미버드

- 보증금: 2,000만원

- 차임: 160만원

- 전입일자 (사업자등록일자): 2022-06-08

- 대항력: 있음

- 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3.4. 권리 분석 특이사항

- 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 일부 또는 전부의 인수 가능성이 있을 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 기재 확인 필요)

- 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸 예상됩니다.

- 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 가락동은 주거 밀집 지역과 근린 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히 경찰병원 인근은 유동인구가 비교적 많아 일반음식점, 소매점 등 근린생활시설의 영업에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 및 잠재 수요

건축물대장상 본건 건물의 주용도가 제1종근린생활시설로 되어 있고, 기타 용도에 단독주택도 포함되어 있어, 해당 물건(401호) 또한 근린생활시설 또는 주택으로 활용될 가능성이 있습니다. 인근의 주거 단지 및 교통 이용객을 대상으로 한 서비스업종의 잠재 수요가 있습니다.

4.3. 상권 접근성

지하철 5호선 오금역과의 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

주변이 단독, 다세대, 연립주택 등 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 주거 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

경찰병원이 인근에 위치하고 있으며, 오금역 및 다수의 버스 노선이 있어 교통 이용이 편리합니다. 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설은 오금역 주변 상업 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교육 환경

본건 토지의 토지이용계획상 일부 필지(기호8)가 교육환경보호구역에 포함되어 있으나, 해당 물건(401호) 인근의 구체적인 학교 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 향후 다른 공유자와의 공동 재산권 행사, 관리, 처분 등에 있어 협의가 필요하며, 지분 매각으로 인한 가치 평가 및 투자 수익률 산정에 유의해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 '(주)마미버드'가 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력의 효력으로 인해 명도 과정에서 임차인과의 별도 협의가 필요하며, 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본건의 최종 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 이는 입찰 과정의 불확실성을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.4. 기타 위험 요소

- 중복 사건이 존재하여 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

- 건축물대장상 공부와의 차이가 일부 있다는 점(기호5 건물)은 실사 시 확인이 필요합니다.

- 건물 준공 연도가 2002년으로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 주변에 별도의 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동의 역세권에 위치한 근린상가 지분 경매 건으로, 입지적 강점과 혼합 용도를 통한 활용 가능성을 가지고 있습니다. 지하철 3/5호선 오금역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 상권 또한 비교적 활성화되어 있습니다.

그러나 본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 지하철 3/5호선 오금역 인근으로 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

- 혼합 용도 가능성: 근린상가 및 주택 혼합 건물로 다양한 사업 또는 투자 목적으로 활용될 수 있습니다.

- 서울시 내 입지: 서울 송파구라는 안정적인 지역적 가치를 보유하고 있습니다.

- 지분 매각을 통한 기회: 전체 지분 확보를 위한 발판 또는 지분 투자로서의 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수 가능성 등 여러 변수를 고려해야 하므로 정확한 예상 입찰가 산정은 제한적입니다.

감정가는 3억 4,550만원이나, 실제 입찰가는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

- 해당 지분의 정확한 시세 및 가치 평가.

- 임차인과의 명도 관련 협상 비용 및 가능성.

- 향후 공유자 지분 취득 가능성 및 비용.

- 유사 물건의 최근 거래 사례.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임차인과의 직접적인 면담, 공유자 현황 파악, 주변 시세 조사를 포함한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.