나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [14] 서울특별시 송파구 가락동 35-9 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 송파구 가락동 35-9번지 소재 1층 101호에 위치한 제1종 근린생활시설입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2023타경58401 (14)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정가는 236,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분으로, 토지 지분 면적은 9.8695㎡ (약 2.98평)이며, 건물 지분 면적은 14.19㎡ (약 4.29평)입니다.

채권자는 창신개발투자대부주식회사이며, 본건은 중복사건, 지분매각, 공유자 우선매수 신고, 대항력 있는 임차인, 공동 담보 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

지분 매각 물건이므로 공유자의 우선매수 신고 가능성에 유의해야 하며, 공유자가 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통은 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3, 5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 본건이 속한 "성심빌딩"의 경우 북동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. 또한, 지상권에 대한 사항도 없습니다.

등기부채권 총액은 2,535,140,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 2월 2일에 접수된 창신개발투자대부주식회사의 근저당권입니다.

임의경매개시결정은 2023년 9월 22일에 창신개발투자대부주식회사에 의해 이루어졌습니다.

본건에는 다음과 같이 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 윤경호

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/확정일자: 2022-05-12

* 대항력: 있음

* 임차인: 조정용

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/확정일자: 2021-01-20

* 배당신고일자: 2023-12-01

* 대항력: 있음

물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 제1종 근린생활시설로 등록되어 있어 상가로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

"경찰병원" 인근에 위치하여 유동인구와 배후 주거 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

주변에 다양한 형태의 주거 시설(단독, 다세대, 연립 등)과 상업 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

지하철 3, 5호선 오금역이 인접해 있어 역세권 상권으로서의 이점도 기대할 수 있습니다.

다양한 업종의 소규모 상가로서, 편의점, 카페, 음식점 등 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 주거 단지가 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 경찰병원 등 공공시설과의 접근성도 좋습니다.

교통의 요지인 오금역을 통해 강남, 강북 등 서울 주요 지역으로의 이동이 수월하며, 다수의 버스 노선 또한 편리한 대중교통 환경을 제공합니다.

주변 상권에서 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 교육환경보호구역에 해당되는 지역이 있어, 일부 교육 관련 시설 입점에는 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건의 위치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되는 물건으로, 타 공유자와의 관계 설정 및 향후 건물 이용, 관리, 처분 시 제약이 발생할 수 있습니다.

공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있으므로, 입찰 시 이를 염두에 두어야 합니다.

임차인 윤경호, 조정용은 대항력이 있으나, 명세서상 인수 보증금이 없다고 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 계약 내용 및 배당 현황에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

건물이 2002년에 건축 승인을 받아 20년 이상 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

본건과 중복으로 진행되는 사건이 있어, 권리 관계 확인 및 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동, 오금역 역세권에 위치한 제1종 근린생활시설의 지분 매각 물건입니다.

역세권이라는 우수한 입지와 주변 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상가입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고 가능성은 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 평가하여 안정적인 투자를 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지로 임차 수요 확보 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

1층 근린생활시설로서, 주변 주거민을 대상으로 하는 업종에 적합하며 안정적인 운영이 가능합니다.

지분 매각이라는 특성상, 일반 매각 물건 대비 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

송파구의 지속적인 개발 및 도시 환경 개선에 따른 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 지분 매각 물건이므로, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 타 공유자와의 관계 등을 고려하여 일반 매각보다 할인된 가격으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 본건 건물의 현재 상태, 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 177,000,000원 ~ 200,600,000원 선에서 검토하시는 것을 추천합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률, 세무 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.