나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [16] 서울특별시 송파구 가락동 35-9 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동 35-9번지에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2023타경58401 (16)이며, 채권자는 창OOOOOOOOOOOO입니다. 본 건은 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 규모

* 감정가: 353,500,000원

* 토지 면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 토지 지분: 25.8295㎡ (약 7.81평)

* 건물 면적: 122.79㎡ (약 37.15평)

* 건물 지분: 61.395㎡ (약 18.57평)

1.3. 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 송파구 양재대로66길 42 (가락동 35-9) 2층 201호

* 주용도: 제1종근린생활시설, 단독주택

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 건축 규모: 지하 0층, 지상 6층

* 사용승인일: 2002년 07월 19일

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, "경찰병원" 북동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 주유소 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 통행이 가능하며, 본건까지 접근성이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 주변 도로: 북동측으로 노폭 6m, 남동측 및 남서측으로 노폭 8m, 남서측으로 노폭 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. (일부 필지는 교육환경보호구역 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 02월 02일 접수된 창신개발투자대부주식회사 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 약 2,317,500,000원 (근저당 1,755,000,000원 + 공동담보 562,500,000원)

* 본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수 및 소멸되는 권리

* 매각으로 인해 위에 명시된 등기부상의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 관련: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 별도의 임차인 현황 정보가 제공되었으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 지분 매각 대상이므로, 전체 소유권 취득이 아닌 지분 취득이 이루어집니다.

* 공유자의 우선매수신고 가능성이 있습니다. 다만, 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 이러한 권리 행사는 1회에 한정됩니다.

* 중복 사건, 공동 담보 물건입니다.

* 건물 일부(기호5)에 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이한 부분이 있으나, 물적 동일성이 인정되어 실측 면적으로 평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본건이 위치한 송파구 가락동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 하는 근린 상권이 발달해 있습니다. 경찰병원과 오금역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

지속적인 주거 인구 유입과 역세권의 이점을 바탕으로 향후 상권의 안정적인 유지 및 발전 가능성이 있습니다. 다만, 제2종일반주거지역의 특성상 대형 상업시설 입점보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지 시설

* 인근에 경찰병원이 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

* 주변에 다수의 마트, 편의점, 음식점 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 본건 인근 지역에는 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다. (일부 토지 이용 계획상 교육환경보호구역 언급)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

* 전체 건물 및 토지를 취득하는 것이 아니므로, 공유자와의 건물 관리, 유지보수, 명도 등에 대한 협의가 필수적입니다.

* 향후 건물 재건축 또는 리모델링 시 지분 참여에 대한 의사 결정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 관련 리스크

* 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰가의 결정 및 최종 취득 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 일부(기호5)의 면적 차이는 향후 관리 및 활용에 참고해야 할 사항입니다.

* 중복 사건 및 공동 담보 설정으로 복잡한 권리 관계가 있습니다.

* 비행안전제2구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축 및 개발 시 건축 규제 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 서울 송파구 가락동 역세권에 위치한 근린상가 지분 경매 물건입니다. 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하고 있으며, 감정가 대비 시세 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

7.2. 추가 확인 사항

* 건물 내부 상태 및 임대 현황에 대한 현장 조사 및 점유자 확인이 필수적입니다.

* 공유자의 우선매수권 행사 여부 및 예상되는 상황에 대한 사전 조사 및 검토가 필요합니다.

* 본 물건과 연계된 다른 사건(중복 사건)의 진행 상황을 파악하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 송파구라는 지역적 이점과 오금역 역세권이라는 교통 편의성은 장기적인 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역 내 근린상가로서, 지역 주민을 위한 필수적인 상업 시설로서의 역할을 기대할 수 있습니다.

8.2. 경매적 메리트

* 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 유찰 가능성이 있으며 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지분 매각 및 공유자 우선매수권 등의 변수가 존재하므로, 이러한 부분을 잘 활용한다면 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 지분 매각이며, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있는 점, 임대 관계가 미상인 점 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 채권 총액이 높다는 점은 유찰 가능성을 시사합니다. 최근 유사 지역의 실거래가, 주변 시세, 본 건의 입지 조건, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 353,500,000원

* 공시지가 및 주변 거래 사례 비교

* 지분 매각으로 인한 할인율 적용

* 공유자 우선매수권 행사 시 예상 가격 변동성 고려

9.2. 제안 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현장 조사, 임대차 현황 조사, 등기부 및 관련 서류에 대한 정밀 분석, 그리고 공유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 선에서 시작하여 본인의 투자 성향 및 목표 수익률에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (구체적인 입찰가는 추가 조사 후 재산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.