나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [15] 서울특별시 송파구 가락동 35-9 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 송파구 가락동 35-9 1층 102호

1.2. 물건종별

근린상가

1.3. 감정가

196,000,000원

1.4. 면적

1.4. 1. 토지

총 면적: 16.41㎡ (약 4.96평)

지분 면적: 8.204㎡ (약 2.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 2. 건물

총 면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

지분 면적: 19.5㎡ (약 5.90평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.6. 사건번호

서울동부지방법원 2023타경58401 (15)

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

창OOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 대중교통

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 3, 5호선 환승역인 "오금역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남동측으로 노폭 8m 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 함장희 외 1명 (2002-07-29)

* 1번함복재지분전부이전: 가락2지역주택조합 (2015-12-29)

* 말소기준권리: 근저당권 (창신개발투자대부주식회사, 2023-02-02, 1,755,000,000원)

* 말소 예정 권리: 을1, 을2 (근저당권), 갑3 (임의경매개시결정), 갑4 (압류)

* 등기부채권 총액: 2,317,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조정용

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-20

* 확정일자: 2021-01-20

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 조정용이 존재하며, 보증금은 2천만원입니다. 지분 매각이므로 공유자 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 근린상가로서, 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주유소 등이 혼재하며 국지적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 업종 현황

건물의 주용도가 제1종 근린생활시설이므로, 지역 주민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등이 입점해 있을 것으로 보입니다. 경찰병원 인근이라는 특성상 관련 업종의 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서울 송파구 가락동 경찰병원과 인접하여 의료시설 이용이 용이하며, 지하철 오금역이 가까워 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 기타

주변에 다수의 주거단지가 분포하고 있어 상권의 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물의 지분만 매각되므로, 공유자와의 협의가 필요하며 건물 이용 및 관리에 있어 공동 의사 결정이 요구됩니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수 신고를 행사할 경우, 낙찰 여부에 영향을 미칠 수 있으며, 이에 대한 사전 확인 및 대응이 필요합니다. (공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다.)

6.3. 대항력 있는 임차인

임차인 조정용은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 2천만원이 존재하므로 명도 및 임대차 관계 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 시 관련 변동 사항을 주의 깊게 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 건물이 위치한 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동의 역세권(오금역)과 경찰병원 인근에 위치한 근린상가 지분 매물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 배후 수요가 일정 수준 확보되어 있습니다. 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 대항력 있는 임차인 등 고려해야 할 사항들이 있으나, 입지적 강점을 바탕으로 신중한 접근 시 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 송파구 역세권(오금역)의 상가 지분 매물

* 경찰병원 인접으로 안정적인 수요 기대

* 지분 매각으로 인한 상대적 저가 매수 가능성

* 적은 보증금의 대항력 있는 임차인으로 명도 부담 경감 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 196,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 20,000,000원을 제외한 금액 범위 내에서 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 권리 분석 및 현장 답사를 통한 추가적인 가치 평가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.