나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [13] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 에이동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (13)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 에이동 3층301호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 1,160,000,000원 (일십일억육천만원)

* 토지면적: 140.48㎡ (약 42.5평)

* 토지지분: 140.48130571948187㎡ (약 42.5평)

* 건물면적: 131.62㎡ (약 39.8평)

* 건물지분: 131.62㎡ (약 39.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독, 다세대, 연립주택 등이 주로 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선, 5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건이 속한 현대연립 단지는 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 10일

* 확정일자: 2020년 9월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 특이사항: 중복사건, 공동담보로 인한 권리 관계의 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 송파구 가락동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 다양한 공동주택(연립, 다세대)이 혼재되어 있습니다.

단지명은 '현대연립'이며, 건축물대장상 1988년 5월에 준공된 연립주택입니다.

제공된 최근 매매 정보는 대부분 다세대 주택이며, 전용면적도 본건(131.62㎡)보다 훨씬 작습니다. 따라서 해당 정보를 본건 연립주택의 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기에는 한계가 있습니다.

본건 연립주택(전용 131.62㎡)의 감정가는 11.6억원으로, 넓은 면적과 송파구의 입지를 고려한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "경찰병원"이 인근에 있으며, 대형 병원 이용이 용이합니다.

교육시설: 토지이용계획상 교육환경보호구역에 해당될 수 있습니다 (기호8 토지).

주거 환경: 주변이 조용한 주거 지역으로, 단독 및 공동주택이 밀집해 있습니다.

건물 구조 및 상태: 본건은 벽돌조 경사 슬래브 지붕의 3층 연립주택으로, 1988년 준공되었습니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1988년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 비행안전제2구역, 제한보호구역 등 군사시설 관련 제한이 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 경매 진행 과정에서 예측하지 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 임차인 신 은 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동, 오금역 역세권에 위치한 연립주택으로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

다만, 1988년 준공으로 인한 건물 노후화와 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

정비사업(재건축, 리모델링) 등을 통한 미래 가치 상승 잠재력을 가진 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

오금역 (3/5호선) 초역세권 입지로 교통 편리성이 뛰어납니다.

송파구 가락동이라는 우수한 입지 조건과 향후 개발 가능성.

권리관계가 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

오래된 연립주택으로, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,160,000,000원

본건은 전용면적 131.62㎡의 연립주택으로, 제공된 주변 다세대 주택의 실거래가는 면적 차이로 인해 직접적인 비교가 어렵습니다.

오금역 인근 송파구 가락동의 입지, 연립주택이라는 점, 건물 노후화 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

감정가 1,160,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 1,050,000,000원 ~ 1,150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

정확한 시세 파악을 위해 반드시 현장 방문 및 추가적인 주변 시세 조사를 수행하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.