나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [11] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 에이동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (11)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 에이동 1층106호

용도: 연립주택

감정가: 1,260,000,000원

토지면적: 167.80㎡ (약 50.76평)

토지지분: 167.80㎡ (약 50.76평)

건물면적: 157.21㎡ (약 47.56평)

건물지분: 157.21㎡ (약 47.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 제공된 정보 없음.

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 주유소 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건이 속한 현대연립은 남동측, 남서측, 북서측으로는 노폭 약 8m, 북동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공: 5km), 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 창OOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리 등기일자는 2019년 1월 10일(근저당권, 주식회사새마을금고자산관리회사)이며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액이 82억 5천 4백 78만원으로 높게 나타나나, 이는 과거 설정된 모든 채권을 포함한 것으로 파악되며, 실제 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-18, 확정일자: 2019-01-10, 배당신고일자: 2024-09-27

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-30, 확정일자: 2019-04-17, 배당신고일자: 2023-11-10

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-18, 확정일자: 2019-04-17, 배당신고일자: 2023-11-10

대항력: 없음

모든 임차인의 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 또한, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 경찰병원 인근 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

가까운 거리에 "경찰병원"이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통 및 편의시설

지하철 3/5호선 환승역인 "오금역"이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 잘 갖추어진 편입니다.

* 주변 시세 (JSON 분석 기반)

근거리에 위치한 다세대 주택들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- "이스트파크"(2015년 준공, 29.76㎡)는 2026년 7월 4일에 2억 6천만원에 거래되었습니다. (면적당 약 874만원/㎡)

- "삼성빌리지"(2008년 준공, 42.81㎡)는 2026년 7월 4일에 3억 3천만원에 거래되었습니다. (면적당 약 771만원/㎡)

- "현대파크빌"(2003년 준공, 57.37㎡)는 2026년 7월 2일에 4억 7천 5백만원에 거래되었습니다. (면적당 약 828만원/㎡)

이는 비교적 최근의 다세대 주택 시세이며, 본건(현대연립, 157.21㎡, 1988년 준공)은 면적 및 건축 연도에서 차이가 있음을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건으로 진행 중이며 공동담보 물건이므로, 경매 절차 진행 및 권리 관계 파악에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도

본건이 속한 현대연립은 1988년 건축되어 비교적 노후된 편에 속합니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 제한

제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 및 각종 제한 사항으로 인해 건축 행위나 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설

"경찰병원" 인근으로, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동에 위치한 연립주택으로, 오금역 역세권이라는 교통 이점과 경찰병원 인근이라는 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 또한, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

다만, 건축 연도가 오래되었고, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 비교 시, 본건의 면적과 건축 연도를 감안하여 적정 가치 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 3/5호선 오금역 역세권 단지입니다.

* 안정적인 입지: 경찰병원 인근으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 복잡한 권리 관계 없이 일괄적으로 취득 가능합니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 송파구 일대의 지속적인 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,260,000,000원입니다.

주변 유사 다세대 주택들의 최근 실거래가를 분석한 결과, 면적당 시세는 약 770만원에서 870만원 수준으로 파악됩니다.

본건(157.21㎡)의 감정가는 ㎡당 약 801만원으로, 시장 시세 범위 내에 있습니다.

건축 연도가 30년 이상 경과한 점, 중복사건 및 공동담보 물건임을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 잠정적인 예상 입찰가는 1,071,000,000원 ~ 1,134,000,000원 범위로 제안합니다. (10억 7천 1백만원 ~ 11억 3천 4백만원)

최종 입찰가는 경매 당일의 입찰 경쟁 상황, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.