나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [9] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 비동 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동 32번지에 위치한 현대연립 비동 3층 305호 연립주택으로, 사건번호는 서울동부지방법원 2023타경58401 (9)입니다.

토지면적은 140.48㎡ (약 42.48평)이며, 건물면적은 131.62㎡ (약 39.81평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 1,160,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 창신개발투자대부주식회사로 추정됩니다.

주요 특이사항으로는 중복사건 및 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주로 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3, 5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접하고 있으며, 토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 11월 2일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을10)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건 매각으로 인해 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 주문하가 전입되어 있으나, 전입일자(2018-12-07) 대비 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

총 등기부채권액은 6,532,820,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 가락동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

본 물건 자체는 연립주택으로 주거용도이며, 주변의 다양한 상업 시설은 거주민의 생활 편의성을 높여줍니다.

송파구라는 입지적 강점으로 인해 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

주변에 "경찰병원"이 위치하여 의료 시설 이용이 용이하며, "오금역"을 통한 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

단독, 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거 환경을 갖추고 있어 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

단지 내 또는 인근의 편의시설은 현재 제공된 정보로는 구체적으로 파악하기 어려우나, 송파구라는 위치적 이점을 고려할 때 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있어 권리관계 분석에 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

총 등기부채권액이 65.3억 원으로 감정가 대비 매우 높은 수준이라는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

토지 이용 계획상 비행안전구역, 제한보호구역 등 공공의 이익을 위한 제한 사항이 존재합니다.

건물감정평가요항표 상 기호5번 건물에서 공부상 면적과 실측 면적의 다소 상이함이 있으나, 이는 평가 목적 등을 고려하여 실측 면적으로 평가되었으므로 물적 동일성은 인정됩니다.

전체 단위에 대해 임대 관계가 미상으로, 실제 명도 시 임차인 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 각종 제한구역 등의 공법상 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 송파구 가락동에 위치한 본 연립주택은 "경찰병원"과 "오금역" 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1988년 준공된 현대연립 비동에 위치한 3층, 305호로, 넓은 전용면적(131.62㎡)을 보유하고 있습니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력 및 보증금 부담이 없어 권리상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 높은 총 채권액과 중복사건, 공동담보 등의 복잡성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

송파구라는 지역적 가치와 함께 향후 개발 가능성 등을 고려했을 때, 잠재력 있는 투자 대상으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

송파구 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

오금역(3, 5호선)을 통한 서울 주요 도심 접근성이 탁월합니다.

넓은 면적의 연립주택으로, 송파구 내에서 희소성 있는 물건이 될 수 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 명도 후 즉시 활용 가능성이 높습니다.

지역 가치 상승 잠재력이 높은 지역에 속해 있어 장기적인 관점에서의 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(다세대주택 기준)에 따르면, 전용면적 29.76㎡ ~ 57.37㎡의 물건들이 2.6억 원 ~ 4.75억 원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건의 건물면적 131.62㎡에 적용 시, 단위 면적당 가격은 약 770만 원 ~ 870만 원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 시장 가치는 약 10.8억 원 ~ 11.45억 원 수준으로 추산 가능합니다.

감정가 11.6억 원은 이러한 시장 가치 범위와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

종합적인 권리 관계, 물건의 희소성, 송파구의 입지적 가치, 그리고 경쟁 입찰 가능성을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 11.2억 원 내외에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.