나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [12] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 에이동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (12)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 에이동 2층205호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 1,110,000,000 원

* 토지면적: 140.48㎡ (약 42.5평)

* 건물면적: 131.62㎡ (약 39.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창신개발투자대부주식회사 (등기부 요약상)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주로 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 3, 5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건이 속한 현대연립 단지는 남동측, 남서측, 북서측, 북동측으로 노폭 약 6m에서 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 제한보호구역(전술항공), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 6월 23일 설정된 한국자산관리공사 근저당권입니다.

* 총 채무액: 등기부 기재 채무 총액은 약 7,386,140,000원입니다.

* 본건 임의경매는 창신개발투자대부주식회사에 의해 신청되었습니다.

* 매각으로 인해 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의사항: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 임차인의 보증금 배당 여부 및 관련 절차는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 최근 시세 동향:

* 제공된 최근 매매 정보는 주로 인근의 다세대 주택들을 대상으로 하며, 면적이 본건(131.62㎡)보다 작은 경우가 많습니다.

* 2026년 7월 거래 사례:

* 이스트파크 (2015년 건축, 29.76㎡): 260,000,000원

* 삼성빌리지 (2008년 건축, 42.81㎡): 330,000,000원

* 현대파크빌 (2003년 건축, 57.37㎡): 475,000,000원

* 상기 비교 거래들의 평균 단위 면적당 시세(약 824만원/㎡)를 본건 건물 면적(131.62㎡)에 적용 시, 약 1,084,300,000원의 시장 가치가 추정됩니다.

* 본건은 연립주택으로, 건축 연도(1988년경)가 비교 대상 주택들보다 오래되었으나, 면적이 현저히 크다는 점을 고려해야 합니다.

* 감정가(1,110,000,000원)는 최근 시장 거래 시세와 유사한 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 1988년경 건축된 현대연립 단지 내 에이동 2층 205호입니다.

* 내부 구조: 연립주택으로서, 방, 거실, 욕실 등의 통상적인 주거 공간으로 구성될 것으로 예상됩니다. 정확한 내부 구조는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: "경찰병원"이 인근에 위치하고 있으며, 오금역 역세권으로 상업 시설, 편의 시설, 병원 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 학군: 본 물건이 속한 지역은 일반적인 주거 지역으로서 학군이 형성되어 있습니다. (제공된 정보에 특정 교육환경보호구역 관련 언급은 일부 토지에만 해당)

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무 부담: 등기부상 총 채무액이 매우 높아 시장 변동 시 가격 하락의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

* 노후화: 1988년 건축된 연립주택으로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시세 비교의 한계: 제공된 주변 시세 정보는 면적이 작은 다세대 주택들로, 본건과의 직접적인 비교에 한계가 있으며, 실제 가치 재평가가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제2구역, 대공방어협조구역 등 일부 도시계획상의 행위 제한이 존재합니다.

* 중복 사건: 중복 사건으로 진행 중이라는 점은 경매 진행 상황 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 가락동의 우수한 입지에 위치한 대형 연립주택입니다. 오금역 역세권으로 교통이 편리하고, 경찰병원 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 등기부상 총 채무액이 상당하나, 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 관계는 매우 깨끗한 상태로 인수하게 됩니다.

* 임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 배당 절차 확인이 필요합니다.

* 건축 연도가 오래되었다는 점과 일부 도시계획상 제한 구역에 속한다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

* 넓은 면적과 우수한 입지를 바탕으로 장기적인 시세 상승 및 개발 가능성을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 지하철 3, 5호선 오금역 역세권이며, 경찰병원 인근으로 생활 편의시설 접근성이 탁월합니다.

* 넓은 주거 면적: 131.62㎡(약 39.8평)의 넓은 면적은 다자녀 가구 또는 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

* 안전한 권리 인수: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 권리 관계상 안전한 투자가 가능합니다.

* 미래 가치: 재건축 등 도시 정비 사업 추진 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 1,110,000,000원

* 주변 시세 기반 추정가: 약 1,084,300,000원

* 임차인 보증금 인수: 0원

* 종합적인 판단 하에, 본건은 감정가 및 시장 시세와 유사한 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 높은 총 채무액과 연립주택의 특성을 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 999,000,000 원 ~ 1,110,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.