나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [10] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 에이동 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 개요:

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58401 (10)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 에이동 1층105호

용도: 연립주택

감정가: 1,260,000,000원

토지면적: 167.80㎡ (약 50.76평)

건물면적: 157.21㎡ (약 47.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, "경찰병원" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 환경은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리변동: 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(근저당권: 엠씨아이대부주식회사, 2019.09.06.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 7,529,840,000원입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 김성훈 (1997.12.02.), 가락2지역주택조합 (2017.11.14.)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2019.09.06. - 말소), 창신개발투자대부주식회사 (2023.02.02. - 말소), 주식회사엘케이비디 (2023.02.02. - 말소)

* 가압류: 문현외 2명 (2021.12.14. - 말소), 강명선외 4명 (2022.01.13. - 말소), 이문용 (2022.01.21. - 말소), 배정란외 4명 (2022.01.24. - 말소), 서희정외 4명 (2022.03.23. - 말소)

* 임의경매: 창신개발투자대부주식회사 (2023.09.22. - 말소)

* 임의경매: 중원새마을금고 (2024.03.11. - 말소)

* 압류: 송파세무서장 (2024.04.24. - 말소)

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제일차유한회사 (2024.05.27. - 말소)

* 강제경매: 이영우 (2026.04.17. - 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일자: 2019.09.26 / 2019.09.26 / 2023.10.25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금은 경매 절차에 따라 배당받게 되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가락동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 다양한 형태의 공동주택과 함께 근린생활시설, 주유소 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철역과 인접해 있어 잠재적인 임대 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "경찰병원"이 인접해 있어 의료 편의성이 높습니다. 또한, "오금역"을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 주변 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 주변 지역이 주거 위주로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 중복되거나 공동담보로 묶여 진행될 수 있어, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (본건의 경우, 서울동부지방법원 2024타경683, 2026타경62 등의 사건과 관련될 수 있습니다.)

* 건축 연혁: 본건이 속한 현대연립은 1988년에 사용승인된 건물로, 비교적 오래된 건축물에 해당합니다. 따라서 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 75억원에 달해, 경매 신청 채권자의 추가 신청 또는 다른 채권자의 적극적인 경매 진행으로 인해 물건의 가치 대비 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등 다양한 도시계획 및 군사시설보호 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동의 역세권에 위치한 대형 연립주택으로, 넓은 면적을 보유하고 있어 희소성이 있습니다. 권리관계가 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 그러나 건물의 노후화와 높은 감정가, 복수의 채권자가 존재한다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 3, 5호선 오금역 역세권에 위치하며, 경찰병원 인근으로 생활 편의성이 높습니다.

* 넓은 전용 면적: 157.21㎡ (약 47.56평)의 넓은 건물 면적은 대형 주거 공간을 찾는 수요층에게 매력적입니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,260,000,000원입니다. 주변 유사 건물들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격대는 다양하게 분포하고 있으나, 본건의 넓은 면적과 송파구라는 입지 조건을 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물의 연식(1988년식)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 입찰 경쟁 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 1,100,000,000원 ~ 1,260,000,000원

보수적 접근 시: 1,100,000,000원 ~ 1,180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.