나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58401 [8] 서울특별시 송파구 가락동 32 현대연립 비동 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호4) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(주상용)로서, 주변은 단독, 공동주택, 주상용, 주유소 등이 혼재함.

기호8) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 토지 및
건물(단독(다가구)주택)로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

교통상황

기호1) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호4) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호8) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 가장형(정방형 유사) 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호4) 사다리형 유사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

기호8) 세장형(정방형 유사) 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 북동측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

기호4) 남동측 및 남서측으로 노폭 8m 포장도로에 접함.

기호8) 남서측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.


기호4) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호8) 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 벽돌조 경사슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄섀시 등

기호5) 철근콘크리트조 슬래브 위 아스팔트 슁글 4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호, 시스템창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

기호2) 단독주택으로 이용중임. 1층 및 2층 각 1가구. 지층 3가구로 총 5가구.


기호5) 주상용으로 이용중임. 지층(근린생활시설, 공실), 1층(근린생활시설, 전기설비
자재보관), 2층(근린생활시설, 개인화실), 4층 및 5층은 각 주택 1가구.

기호9) 단독(다가구)주택으로 이용중임. 2층, 3층 각 2가구. 4층 1가구로 총 5가구.

설비내역

기호2) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등


기호5) 위생 및 급배수설비. 주택부분 도시가스, 난방설비 등


기호9) 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

부합물 및 종물

- 기호2), 5), 9) 소재 대문, 담장, 옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

기호2) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄷ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호5) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)-ㄴ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.


기호9) 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㄱ)이 소재하여,
이를 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호2) 없음.

기호5) 3층, 4층의 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하나 실측면적의 크기,
이용상황 등을 종합적으로 검토한 바 물적 동일성이 인정되는 것으로 판단되어,
평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하여 평가하였으니 확인바람.


기호9) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호2), 5), 9) 공히 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호3) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택
(통칭 "문성파크")으로서, 주변은 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재함.

기호6), 7), 10)-17) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
연립주택(통칭 "현대연립")으로서, 주변은 단독, 다세대, 연립 등이 주로 소재함.

기호18)-22) 본건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 소재하는
근린생활시설(통칭 "성심빌딩")으로서, 주변은 노변으로 근린생활시설, 주상용, 업무시설,
공동주택 등이 혼재함.

교통상황

기호3) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호6), 7), 10)-17) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선
환승역인 "오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

기호18)-22) 본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하설3/5호선 환승역인
"오금역" 등이 소재하여, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
창호 : PVC섀시 등

기호6), 7), 10)-17) 벽돌조 경사 슬래브지붕 3층 건으로서,
외벽 : 적벽돌마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 섀시창호 등

기호18)-22) 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건으로서,
외벽 : 석재타일붙임, 드라이비트 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

기호3) : 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 공히 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

기호18)-22) : 공히 근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호6), 7), 10)-17) : 공히 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

기호18)-22) : 공히 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호3) : 사다리형에 유사한 토지로서 다세대주택 1개동(6세대)의 건부지로 이용중임.

기호6), 7), 10)-17) : 4필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서 연립주택 2개동(36세대)의
건부지로 이용중임.

기호18)-22) : 세장형 토지로서 근린생활시설(6호)/주택(1가구) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호3) : 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호6), 7), 10)-17) : 남동, 남서, 북서측으로 노폭 약 8m,
북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

기호18)-22) : 북동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호6), 7), 10)-17) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역.

기호18)-22) : 도시지역, 제2일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30),
제한보호구역(전술항공:5km), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동 32번지 현대연립 비동 2층 206호에 소재하며, 서울동부지방법원 2023타경58401 (8) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다. 본 물건은 연립주택으로 분류되며, 감정가는 11억 1천만원입니다. 토지 면적은 140.48㎡(약 42.5평), 건물 면적은 131.62㎡(약 39.8평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 창OOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울시 송파구 가락동 소재 "경찰병원" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주로 분포하며, 주상용 건물, 근린생활시설, 주유소 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 및 5호선 환승역인 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인접 도로 상황으로는 북동측으로 노폭 6m, 남동측 및 남서측으로 노폭 8m, 남서측으로 노폭 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2019년 6월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을11)이며, 채권액은 9억 6천만원입니다. 이 외에도 소유권 이전, 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매 등이 등기되어 있으며, 총 등기부채권액은 약 51억 2천 2백 5십 4만원에 달합니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 임차인 관련 사항은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

경찰병원 인근 가락동 지역은 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 현대연립을 포함한 주변의 공동주택과 근린생활시설, 주상용 건물의 혼재는 지역의 활력을 보여줍니다. 오금역 역세권으로서의 교통 편의성은 잠재적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 벽돌조 경사슬래브지붕의 3층 연립주택으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 각종 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 중복 사건, 공동 담보 설정 등으로 인한 복잡한 권리 관계와 51억원 초과에 달하는 과도한 총 채권액입니다. 또한, 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성도 명도 과정에서 예상치 못한 부담을 줄 수 있는 위험 요소입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 혼재된 환경이므로 입지 선정 시 참고하시기 바랍니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 송파구의 우수한 입지에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호하여 투자 가치가 있습니다. 하지만 다수의 권리 설정과 높은 채권 총액, 임대 관계 미상이라는 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 복잡한 권리 관계 해소 및 명도에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 입지: 서울 송파구 가락동, 오금역 및 경찰병원 인근의 좋은 입지.

* 교통: 지하철 3/5호선 오금역 및 버스 노선 이용 편리.

* 시장 잠재력: 송파구 지역의 지속적인 수요와 미래 가치 상승 기대.

* 취득 기회: 복잡한 권리 관계로 인한 시세 대비 저가 취득 가능성.

1.8. 예상입찰가

감정가는 11억 1천만원이며, 주변 유사 부동산(다세대, 연립)의 최근 매매가를 분석한 결과, 면적당 가격은 약 770만원/㎡ ~ 870만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 본 건의 토지 면적(140.48㎡)에 이를 적용하면 시장 가치는 약 11억 5천 8백만원으로, 감정가와 유사한 수준입니다.

다만, 본 건은 중복 사건, 공동 담보, 과도한 채권액, 미상 임차인 등의 복잡한 리스크를 안고 있어, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 감정가의 약 80~85% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 9억 5천만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.